경매 유찰 뜻, 서울 아파트 한 번 떨어지면 얼마 싸질까?

법원 경매는 정해진 매각기일에 입찰을 받아 가장 높은 값을 써낸 사람에게 파는 절차입니다. 이때 기준이 되는 금액이 최저매각가격인데, 첫 매각기일(흔히 신건이라고 부릅니다)에는 보통 감정평가액이 그대로 최저가가 됩니다.

그런데 그날 최저매각가격 이상으로 입찰한 사람이 한 명도 없으면 매각기일이 그대로 마감됩니다. 이것이 경매 유찰입니다. 최저가보다 낮게 써낸 입찰표만 있었던 경우도 허가할 매수신고가 없으니 결과는 같습니다.

민사집행법 제119조는 이런 경우 법원이 최저매각가격을 상당히 낮추고 새 매각기일을 정하도록 하고 있습니다. 새 기일에도 매수신고가 없으면 같은 절차를 되풀이합니다. 그래서 유찰은 실패라기보다 가격을 한 단계 낮춰 다시 파는 신호로 보는 편이 정확합니다.

헷갈리기 쉬운 개념이 재매각입니다. 재매각은 누군가 낙찰을 받았지만 잔금을 내지 않아 다시 진행하는 것으로, 민사집행법 제138조에 따라 종전 최저매각가격과 매각조건이 그대로 적용됩니다. 유찰처럼 가격이 내려가는 구조가 아니라는 점을 구분해 두시면 좋습니다.

경·공매 데이터 기업 지지옥션이 지난 5일 발표한 '2026년 10월 경매동향보고서'에 따르면, 10월 서울 아파트 경매 진행 건수는 261건으로 9월(201건)보다 60건 늘었습니다. 그중 실제로 팔린 비율인 낙찰률은 21.8%로, 전월 35.3%에서 13.5%포인트 떨어졌습니다. 비즈워치가 6일 '열에 여덟 유찰'이라고 정리한 근거가 바로 이 숫자입니다.

이 낙찰률은 2023년 4월(19.0%) 이후 3년 6개월 만에 가장 낮은 수준입니다. 전국으로 넓혀 보면 10월 아파트 경매 진행 건수는 3,851건으로 2014년 3월 이후 12년 7개월 만에 가장 많았고, 대구도 진행 건수가 크게 늘어난 지역으로 꼽혔습니다.

흥미로운 점은 가격 쪽입니다. 같은 달 서울 아파트 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)은 100.1%로 오히려 5.4%포인트 올랐습니다. 감정가 15억원 이하 아파트는 낙찰가율 103.6%, 25억원 이상은 97.1%였습니다.

물건이 많아 유찰은 늘었지만, 팔린 물건은 평균적으로 감정가 수준에서 낙찰됐습니다. 유찰 증가가 곧 헐값 낙찰을 뜻하지는 않는다는 이야기입니다.

저감은 감정가가 아니라 직전 회차 최저가에 비율을 곱하는 방식입니다. 그래서 n회 유찰 뒤 최저가는 감정가 × (1 − 저감률)의 n제곱으로 계산합니다. 감정가 10억원 아파트를 기준으로 직접 계산해 보면 아래와 같습니다.

한 번 유찰만으로도 서울에서는 2억원, 30% 법원에서는 3억원이 낮아진 가격에서 다시 출발합니다. 회차가 쌓일수록 두 방식의 차이는 더 벌어져, 2회 유찰 뒤에는 64%와 49%로 15%포인트 차이가 납니다.

입찰보증금도 같이 내려갑니다. 민사집행규칙 제63조에 따라 기일입찰 보증금은 원칙적으로 그 회차 최저매각가격의 10분의 1이고, 법원이 상당하다고 보면 달리 정할 수 있습니다. 내가 써낼 입찰가의 10%가 아니라는 점도 함께 기억해 두세요.

민사집행법은 유찰 때 최저가를 '상당히 낮추라'고만 정하고 구체적인 비율은 두지 않았습니다. 그래서 저감률은 각 집행법원의 재량이고, 실무에서는 20% 또는 30%를 쓰는 곳이 대부분입니다. 저감 폭이 너무 작으면 유찰이 반복돼 절차가 길어지고 비용이 늘어난다는 점도 법원별 기준이 갈리는 이유로 설명됩니다.

경매정보업체 태인경매가 2025년 7월 16일 조사해 공지한 전국 법원 저감률을 보면, 서울중앙·동부·서부·남부·북부 지방법원은 모두 20%입니다. 반면 의정부·고양·인천·부천·수원·성남 등 수도권 다수와 대구·서대구, 울산은 30%였고, 수원지법 안양지원은 수도권이지만 20%였습니다.

기준은 바뀌기도 합니다. 같은 공지에서 청주지방법원은 2025년 5월 이후 첫 경매일 사건부터 20%에서 30%로 바꿨다고 안내했습니다. 그러니 다른 사람의 표를 그대로 믿기보다 해당 사건의 기일내역에서 연속된 두 회차 최저가를 나눠 보는 것이 가장 확실합니다.

저감률 확인법: 기일내역의 2회차 최저가 ÷ 1회차 최저가가 0.8이면 20%, 0.7이면 30% 법원입니다.

법원 경매에는 몇 번까지만 유찰될 수 있다는 정해진 횟수 제한이 없습니다. 매수신고가 없으면 법원은 다시 가격을 낮춰 새 기일을 잡습니다. 그렇다고 가격이 0에 가까워질 때까지 계속 진행되는 것은 아닙니다.

민사집행법 제102조는 최저매각가격으로 앞선 순위의 부담과 절차비용을 갚고 나면 경매를 신청한 채권자에게 남을 것이 없다고 인정되면, 법원이 이를 채권자에게 알리도록 합니다. 채권자가 1주 안에 남을 만한 가격으로 직접 사겠다며 충분한 보증을 내지 않으면 법원은 경매절차를 취소해야 합니다. 여러 번 유찰된 물건이 어느 날 목록에서 사라지는 이유 중 하나입니다.

캠코 온비드로 진행하는 공매는 구조가 다릅니다. 공매는 법령에 저감 규정이 있어 회차마다 최초 매각예정가격의 10%씩 내려가는 방식으로 알려져 있습니다. 같은 '유찰'이라도 경매와 공매의 계산법을 섞어 쓰면 예산이 크게 어긋날 수 있습니다.

지지옥션 측은 10월 서울에서 비선호 물건이 계속 유찰되는 등 적체 물량의 영향도 있다고 분석했습니다. 유찰에는 대부분 이유가 있습니다. 법원은 매각물건명세서·현황조사보고서·감정평가서 사본을 매각기일 1주 전까지 비치하도록 돼 있으니(민사집행규칙 제55조), 아래 순서로 읽어 보시길 권합니다.

유찰 물건 권리분석 기본 체크리스트 (직접 정리)

1. 말소기준권리: 등기부에서 가장 앞선 근저당·가압류 등을 찾고, 그보다 앞선 권리가 남아 있는지 봅니다.
2. 선순위 임차인: 전입일이 말소기준권리보다 빠른 임차인이 있으면 보증금을 낙찰자가 떠안을 수 있습니다. 배당요구 여부도 함께 확인합니다.
3. 매각물건명세서 비고란: 유치권·법정지상권 신고, 대지권 미등기 같은 문구가 있는지 살핍니다.
4. 점유자 현황: 현황조사보고서에 누가 살고 있는지, 명도에 시간이 걸릴 여지가 있는지 봅니다.
5. 감정 시점: 감정평가일과 지금의 시세 차이를 비교합니다. 감정이 오래전이면 최저가가 낮아 보여도 실제로는 싸지 않을 수 있습니다.
6. 관리비 미납: 관리사무소에 공용부분 미납액을 문의해 추가 비용으로 잡아 둡니다.

여섯 가지 중 하나라도 설명이 안 되는 항목이 있다면, 그 물건이 여러 번 유찰된 이유가 거기에 있을 가능성이 큽니다. 서류만으로 판단이 어렵다면 법무사·변호사 같은 전문가 상담을 거치는 편이 안전합니다.

유찰로 최저가가 내려가면 다음 기일에는 입찰자가 몰리는 경우가 많습니다. 10월 서울 아파트 평균 응찰자 수는 5.5명이었고, 감정가 15억원 이하 구간은 낙찰가율이 103.6%였습니다. 최저가가 감정가의 80%로 내려가도 실제 낙찰가는 감정가 위에서 결정되는 일이 드물지 않다는 뜻입니다.

그래서 입찰가는 최저가에서 출발하기보다 최근 실거래가와 급매 시세에서 거꾸로 계산하는 편이 현실적입니다. 시세에서 취득세, 명도 비용, 미납 관리비, 수리비를 빼고 남는 금액이 내가 쓸 수 있는 상한선입니다. 잔금은 매각허가결정 뒤 정해지는 기한 안에 내야 하므로 자금 계획도 미리 세워 두어야 합니다.

입찰표 작성 순서와 보증금 봉투 준비는 별도 글에서 다뤘으니, 아래 관련 글 카드를 참고하시면 됩니다.