생애최초 디딤돌대출 한도, 5억 집 사면 얼마까지 될까?

주택도시기금 안내 기준으로 생애최초 디딤돌대출 한도는 최대 2.4억원입니다. 일반 가구는 2억원, 신혼가구와 2자녀 이상 가구는 3.2억원까지 열려 있습니다.

예전에 3억원이라고 들은 분이 많을 텐데, 그 숫자는 2025년 6월 27일 이전 계약 건에만 남아 있습니다. 그 이전 계약은 일반 2.5억원, 생애최초 3억원, 신혼·2자녀 이상 4억원을 그대로 적용합니다.

생애최초 주택구입자로 인정받으면 소득 기준도 넓어집니다. 일반은 부부합산 연소득 6천만원 이하지만 생애최초는 7천만원 이하까지 신청할 수 있습니다. 순자산은 2026년도 기준 5.11억원 이하여야 하고, 세대원 전원이 무주택이어야 합니다.

대상 주택은 전용면적 85㎡ 이하(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡)이면서 담보주택 평가액이 5억원 이하인 집입니다. 그래서 제목의 5억원은 생애최초가 살 수 있는 주택가격 상한과 정확히 겹칩니다.

실제 금액은 세 가지 숫자 가운데 가장 작은 값으로 정해집니다. 상품 한도, 담보인정비율(LTV), 소득 대비 원리금 비율(DTI 60%)입니다.

생애최초 주택구입자의 LTV는 80%입니다. 다만 수도권과 규제지역 주택은 70%로 낮아집니다. 5억원 집이라면 지방은 4억원, 수도권은 3.5억원이 LTV 계산값입니다.

두 경우 모두 상품 한도 2.4억원보다 크기 때문에, 신혼이나 2자녀 이상이 아닌 생애최초 가구는 결국 2.4억원에서 멈춥니다. 5억원 집이라면 나머지 2.6억원 정도는 자기자금이나 다른 방법으로 준비해야 한다는 뜻입니다.

5억원 집 기준 LTV 계산값은 지방 4억원, 수도권 3.5억원이지만, 생애최초 상품 한도 2.4억원이 먼저 적용됩니다. 실제 한도는 심사 결과에 따라 다릅니다.

네, 꽤 달라집니다. 만 30세 이상 미혼 단독세대주는 주택 평가액 3억원 이하, 전용 60㎡ 이하(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면은 70㎡) 주택만 대상입니다.

한도도 따로 정해져 있습니다. 일반 1.5억원이고, 생애최초 주택구입자라면 2억원까지입니다. 5억원짜리 집은 미혼 단독세대주에게는 처음부터 대상이 아니라는 점을 먼저 짚어 두셔야 합니다.

만 30세 미만 미혼 세대주는 원칙적으로 신청할 수 없습니다. 다만 직계존속이나 비속과 같은 세대를 이루고 6개월 이상 부양한 경우처럼 기금 안내에 적힌 예외 요건을 갖추면 가능합니다.

같은 디딤돌 계열이라도 가구 유형에 따라 살 수 있는 집값과 한도가 크게 다릅니다. 아래 표는 2026년 11월 5일 주택도시기금 상품 안내를 기준으로 정리했습니다.

기본금리는 일반 디딤돌이 연 2.85%~4.15%, 신생아 특례가 연 1.8%~4.5%입니다. 신생아 특례는 대출접수일 기준 2년 안에 출산한 가구(2023년 1월 1일 이후 출생아)가 대상입니다.

신혼가구는 부부합산 소득이 8.5천만원을 넘더라도 대출신청인 1명의 소득이 6천만원 이하이면 신청할 수 있습니다. 이 경우 만기별로 가장 높은 금리에 0.3%p가 더해집니다.

아래 계산은 이해를 돕기 위한 가정 예시입니다. 기존 주택담보대출과 선순위채권이 없고, 임차인이 없는 아파트이며, 방공제(소액임차보증금 차감)를 1건 적용했다고 보았습니다. 대구는 규제지역이 아닌 지방 광역시로 가정했습니다.

대구 4억원 아파트 (지방, 방공제 2,800만원 가정)

생애최초 기혼 가구라면 4억원 × 80% = 3.2억원에서 2,800만원을 빼면 2.92억원입니다. 상품 한도 2.4억원이 더 작으니 2.4억원이 예상 한도입니다.

생애최초이면서 신혼가구로 신청하는 경우를 가정하면 상품 한도가 3.2억원이 되므로, 2.92억원이 예상 한도가 됩니다. 미혼 단독세대주는 4억원 아파트가 대상이 아니고, 3억원·60㎡ 이하 집이라면 3억원 × 80% − 2,800만원 = 2.12억원이 나와 생애최초 한도 2억원이 적용됩니다.

수도권 5억원 아파트 (과밀억제권역, 방공제 4,800만원 가정)

수도권이라 생애최초도 LTV 70%입니다. 5억원 × 70% = 3.5억원에서 4,800만원을 빼면 3.02억원이고, 생애최초 일반 가구는 상품 한도 2.4억원이 적용됩니다. 신혼가구라면 3.02억원이 예상 한도입니다. 서울이라면 방공제가 5,500만원이라 2.95억원으로 줄어듭니다.

주택도시기금이 안내하는 산식은 담보주택 평가액 × LTV − 선순위채권 − 임대보증금 및 최우선변제소액임차보증금입니다. 여기서 마지막 항목을 흔히 방공제라고 부릅니다.

최우선변제 금액은 주택임대차보호법 시행령 제10조에 정해져 있습니다. 서울 5,500만원, 과밀억제권역·세종·용인·화성·김포 4,800만원, 광역시·안산·광주·파주·이천·평택 2,800만원, 그 밖의 지역 2,500만원입니다.

취급 은행 안내에 따르면 평가액 6억원 이하 주택은 한국주택금융공사 보증에 가입해 방공제를 하지 않는 방법이 있지만, 수도권·규제지역은 생애최초 특례 보증이 제한됩니다. 적용 여부는 상담 때 확인하는 편이 정확합니다.

DTI 60%도 함께 봐야 합니다. 2.4억원을 30년 원리금균등으로 연 3.6%(가정)에 빌리면 월 상환액은 약 109만원, 연 약 1,309만원입니다. 다른 부채가 없다면 연소득 약 2,190만원 이상일 때 DTI 60% 안에 들어오는 계산입니다.

계산 순서: 상품 한도 확인 → 평가액 × LTV → 방공제 차감 → DTI 60% 확인. 이 중 가장 작은 금액이 예상 한도입니다.

디딤돌 기본금리는 부부합산 연소득과 만기(10·15·20·30년)에 따라 연 2.85%~4.15% 사이에서 정해집니다. 대상 주택이 지방에 있으면 0.2%p가 내려갑니다.

생애최초 주택구입자는 연 0.2%p 우대(최대 5년)를 받을 수 있고, 청약저축 가입 기간과 납입 회차에 따라 0.3~0.5%p 추가 우대도 있습니다. 부동산 전자계약을 하면 2026년 12월 31일 신규 접수분까지 0.1%p가 더해집니다. 다만 우대금리 상한은 0.5%p(다자녀 0.7%p)이고 최종금리 하한은 연 1.5%입니다.

신청은 매매계약 후 소유권이전등기 전에 하는 것이 원칙이고, 등기를 마쳤다면 등기 접수일로부터 3개월 안에 해야 합니다. 기금e든든이나 기금 수탁은행에서 접수합니다.

대출을 받으면 1개월 안에 전입해 2년 이상 실거주해야 하고, 대출 기간 중에는 1주택을 유지해야 합니다. 중도상환수수료는 2026년 12월 31일까지 상환한 원금에 대해 면제됩니다.