건축 가능 여부 확인, 내 땅 AI 사전진단은 언제부터?

국토교통부와 과학기술정보통신부는 4일 경기 고양시 킨텍스에서 열린 제18회 K-Geo Festa에서 AI 기반 통합인허가 사전진단 서비스의 개발·실증 성과를 처음 공개했습니다. 정부가 추진하는 공공 AI 전환 과제인 'AI 민생 10대 프로젝트'의 하나로, 과기정통부 공모에서 국토부 과제로는 유일하게 선정됐습니다.

핵심은 토지개발 규제 법령과 지방정부 조례를 바탕으로 인허가 가능 여부를 미리 진단해 준다는 점입니다. 법령 용어를 몰라도 "이 땅에 집 지을 수 있나요?"처럼 일상적인 말로 질문하면 AI가 질문 의도를 분석합니다. 여러 AI 에이전트를 묶어 조정하는 오케스트레이터와 에이전트 간 연동 개발은 이미 마쳤다고 밝혔습니다.

일정은 시범운영 단계부터

보도자료 기준 일정은 이렇습니다. 올해 4월 개발에 착수했고, 2027년 1월 인천 계양구, 충북 음성군, 충남 아산시, 경북 경산시·영천시 5곳에서 시범운영을 시작합니다. 이어 2027년 6월부터 18개 지방정부로 넓히고, 2027년 12월 모바일 서비스와 공무원 행정업무 서비스를 공개할 예정입니다. 정책브리핑 홍보 영상에는 2028년 1월 전국 오픈 일정도 함께 소개돼 있어, 전국 개통 시점은 이후 공지를 다시 보시는 편이 정확합니다.

행사 기간인 11월 4일부터 6일까지는 현장 홍보부스에서 서비스를 체험하고 의견을 낼 수 있습니다.

3줄 요약
1. AI 통합인허가 사전진단은 2027년 1월 5개 지방정부 시범운영으로 시작하며, 아직 전국 서비스가 아닙니다.
2. 지금 건축 가능 여부 확인은 토지이음 토지이용계획 열람으로 용도지역·행위제한부터 보는 것이 출발점입니다.
3. 건폐율·용적률은 조례로, 도로·농지·산지 요건은 별도 법령으로 다시 확인해야 최종 판단이 가능합니다.

내 땅에 얼마나 큰 집을 지을 수 있는지는 용도지역이 정합니다. 건폐율은 대지면적 대비 건물 바닥면적 비율, 용적률은 대지면적 대비 지상층 연면적 비율입니다. 아래 표는 국토계획법 시행령 제84조·제85조에 적힌 법정 상한 범위이며, 실제 적용값은 각 시·군 도시·군계획조례가 이 범위 안에서 정합니다.

직접 계산해 보면

예를 들어 계획관리지역의 대지 330㎡(약 100평)라면 법정 상한 기준으로 건물 바닥면적은 330㎡ × 40% = 132㎡ 이하, 지상층 연면적은 330㎡ × 100% = 330㎡ 이하입니다. 같은 면적이 자연녹지지역이면 바닥면적은 66㎡ 이하로 크게 줄어듭니다. 이 계산은 법정 상한으로 본 가정이며, 조례값이 더 낮으면 그만큼 작아집니다.

AI 서비스가 열리기 전까지는 공공 사이트 세 곳을 순서대로 보는 방법이 현실적입니다. 가장 먼저 볼 곳은 토지이음(eum.go.kr)의 토지이용계획 열람입니다. 주소나 지번을 넣으면 용도지역·용도지구, 다른 법령에 따른 지역·지구 지정 여부, 행위제한 내용과 확인도면을 함께 볼 수 있습니다.

• 토지이음: 용도지역·지구, 행위제한, 건폐율·용적률 안내 확인
• 세움터: 건축물대장 열람과 건축 인허가 온라인 민원
• 일사편리(부동산종합공부): 지목·면적·지적도·토지이용계획·가격을 한 장으로 보는 부동산종합증명서

공장 부지를 찾는 경우라면 별도 서비스가 이미 운영 중입니다. 산업통상부와 국토부가 지난 2일 배포한 자료에 따르면 공장인허가 사전진단 서비스는 2025년 3월부터 운영되고 있고, 이번에 스마트폰으로도 쓸 수 있도록 팩토리온 모바일 웹이 열렸습니다. 주택용 토지는 아직 이런 통합 진단이 없어 위 세 곳을 직접 비교해야 합니다.

용도지역이 맞아도 도로 조건에서 막히는 경우가 많습니다. 건축법 제44조는 건축물의 대지가 2미터 이상 도로에 접해야 한다고 정하고 있습니다. 자동차만 다니는 도로는 여기서 제외됩니다.

예외도 있습니다. 해당 건축물 출입에 지장이 없다고 인정되는 경우, 주변에 대통령령으로 정하는 공지가 있는 경우, 농지법상 농막을 짓는 경우에는 이 기준을 적용하지 않습니다.

지도에 길이 보여도 건축법상 도로인지 따로 봅니다

건축법 제2조의 도로는 원칙적으로 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4미터 이상이고, 관계 법령에 따라 고시됐거나 건축허가·신고 때 시장·군수·구청장이 위치를 지정해 공고한 도로여야 합니다. 그래서 마을 안길이 실제로 있어도 이 요건을 갖추지 못하면 허가 단계에서 다시 검토될 수 있습니다.

현장에서 길이 보인다는 사실만으로 판단하지 마시고, 시·군·구 건축 부서에 해당 길이 건축법상 도로로 지정·공고돼 있는지 먼저 물어보시는 편이 안전합니다.

지목이 전·답·과수원 같은 농지라면 집을 짓기 전에 농지를 다른 용도로 바꾸는 절차가 필요합니다. 농지법 제34조는 농지를 전용하려는 사람은 농림축산식품부장관의 허가를 받아야 한다고 정합니다. 도시지역이나 계획관리지역에서 협의를 거친 농지, 농지전용신고 대상 등은 예외로 규정돼 있습니다.

임야도 마찬가지입니다. 산지관리법 제14조에 따라 산지를 전용하려면 용도를 정해 산림청장 등의 허가를 받아야 하고, 허가받은 내용을 바꿀 때도 같은 절차가 적용됩니다.

그래서 토지이용계획에서 지목과 함께 농업진흥구역이나 보전산지 같은 지정 여부를 같이 보셔야 합니다. 전용 과정에서 부담금 같은 비용이 생길 수 있으니 예산을 짤 때도 미리 반영해 두는 것이 좋습니다.

표의 숫자가 상한일 뿐인 이유는 시행령 문구에 있습니다. 제84조와 제85조는 건폐율·용적률을 각 시·군의 도시·군계획조례가 정하는 비율 이하로 한다고 적고 있고, 필요하면 관할구역을 세분해 다르게 정할 수 있도록 했습니다.

같은 제2종일반주거지역이라도 도시마다 실제 적용 용적률이 다를 수 있다는 뜻입니다. 지구단위계획구역으로 지정된 곳이라면 그 계획에서 정한 기준이 따로 붙기도 합니다. 이번 AI 서비스가 법령뿐 아니라 지방정부 조례까지 함께 분석하도록 설계된 것도 이런 차이 때문입니다.

조례 숫자는 해당 시·군·구 홈페이지 자치법규나 국가법령정보센터 자치법규에서 '도시계획 조례'로 찾을 수 있습니다. 숫자가 애매하면 도시계획 부서에 지번을 알려주고 확인을 받는 것이 가장 빠릅니다.

매매 계약 전에 아래 순서대로 보시면 큰 실수를 줄일 수 있습니다. 하나라도 애매하면 계약 전에 지자체 상담이나 건축사 검토를 받아 두는 것을 권합니다.

1. 토지이음에서 용도지역·용도지구와 다른 법령상 지역·지구 확인
2. 행위제한에서 단독주택 등 원하는 건축물이 허용되는지 확인
3. 도시계획 조례로 실제 건폐율·용적률 숫자 확인
4. 대지가 건축법상 도로에 2m 이상 접하는지 확인
5. 지목이 농지·임야라면 전용허가 대상인지와 비용 확인
6. 상하수도·전기 인입이 가능한지 현장과 관할 부서에 확인
7. 마지막으로 시·군·구 건축 부서 사전 상담으로 최종 점검

이 가운데 1번부터 4번까지는 지금도 온라인으로 혼자 확인할 수 있습니다. AI 사전진단 서비스가 열리면 이 과정을 질문 한 번으로 묶어 볼 수 있게 되는 셈입니다.