아파트 직거래 방법, 중개사 없이 계약하면 무엇부터?

머니투데이가 국토교통부 아파트 매매 실거래가 자료를 분석해 4일 보도한 내용을 보면, 올해 1~10월 서울 아파트 매매 계약 5만4657건 중 직거래가 2822건, 비중은 5.2%였습니다.

월별 흐름은 들쭉날쭉했습니다. 1월 2.05%(110건)에서 출발해 5월 7.22%, 7월 8.35%로 올랐고, 9월에는 11.71%(401건)로 조사 기간 중 가장 높았습니다. 10월은 5.29%(111건)로 집계됐지만 신고 기한이 남아 있어 잠정치로 봐야 한다고 기사는 덧붙였습니다.

기사에서 전문가들은 세제와 금융 규제 등 정책 변화가 거래 방식에 영향을 준 것으로 분석했습니다. 직거래에는 친인척 간 거래나 증여 성격의 거래도 섞여 있어 시세보다 낮은 가격이 찍히기도 합니다. 그래서 직거래 가격 하나만 보고 우리 단지 시세를 판단하는 것은 조심하는 편이 좋습니다.

직거래의 장점은 중개보수 절감과 일정 조율의 자유입니다. 반대로 계약금·잔금 지급, 근저당 말소, 임차인 승계, 소유권 이전까지 모든 절차를 당사자가 직접 책임진다는 점이 가장 큰 부담입니다.

아파트 직거래 방법은 아래 7단계로 나눠 보면 빠뜨리는 것이 줄어듭니다. 순서가 바뀌면 신고 기한이나 허가 요건을 놓치기 쉬우니 계약서에 도장을 찍기 전 1~3단계를 먼저 끝내는 것이 핵심입니다.

1. 1단계 권리 확인: 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 떼어 소유자, 근저당, 압류 여부를 봅니다.
2. 2단계 허가·규제 확인: 해당 아파트가 토지거래허가구역인지, 규제지역인지 확인합니다. 허가구역이면 허가를 받은 뒤 계약합니다.
3. 3단계 신분·소유자 대조: 매도인 신분증과 등기부상 소유자가 같은 사람인지 직접 확인합니다.
4. 4단계 계약서 작성: 거래금액, 계약금·중도금·잔금과 지급일, 특약을 적고 계약금은 소유자 명의 계좌로 보냅니다.
5. 5단계 실거래 신고: 계약 체결일부터 30일 이내에 공동으로 신고하고, 대상이면 자금조달계획서를 냅니다.
6. 6단계 잔금·인도: 잔금 당일 등기부를 다시 떼어 변동이 없는지 보고, 근저당 말소와 열쇠 인도를 함께 진행합니다.
7. 7단계 등기·취득세: 잔금일부터 60일 이내에 취득세를 신고·납부하고 소유권이전등기를 신청합니다.

이 중 5단계와 7단계는 기한을 넘기면 과태료나 가산세가 붙는 단계입니다. 달력에 계약일 기준 30일, 잔금일 기준 60일을 미리 표시해 두면 실수를 줄일 수 있습니다.

중개 거래에서는 공인중개사가 권리관계를 확인하고 설명할 의무를 집니다. 직거래에서는 이 역할을 매수자가 직접 해야 합니다. 출발점은 등기사항증명서(등기부등본)입니다.

등기부에서 볼 세 곳

• 표제부: 주소, 동·호수, 전용면적이 계약서에 적을 내용과 같은지 확인합니다.
• 갑구: 현재 소유자 이름과 압류·가압류·가처분 같은 권리 제한이 있는지 봅니다.
• 을구: 근저당권 설정 금액을 확인하고, 잔금 때 말소할지 승계할지 계약서에 적습니다.

등기부는 계약 당일과 잔금 당일에 한 번씩 더 떼어 보는 것이 안전합니다. 그 사이 새로운 근저당이나 가압류가 들어올 수 있기 때문입니다.

신분 확인은 신분증 진위 확인과 함께 등기부상 소유자와 계약 상대방이 같은 사람인지 대조하는 과정입니다. 대리인이 나온다면 위임장과 인감증명서를 받고, 가능하면 소유자 본인과 통화해 계약 의사를 확인해 두는 것이 좋습니다. 대금은 반드시 등기부상 소유자 명의 계좌로 보내야 나중에 분쟁이 생겨도 지급 사실을 입증하기 쉽습니다.

직거래 계약서에는 신고서에 들어가는 항목이 빠짐없이 있어야 합니다. 거래금액, 계약금·중도금·잔금 금액과 지급일, 대상 면적, 특약(근저당 말소, 임차인 승계, 하자 처리)을 구체적으로 적어 두면 신고와 분쟁 대비가 함께 됩니다.

실거래 신고: 계약일부터 30일, 공동 신고

「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 거래당사자는 계약 체결일부터 30일 이내에 부동산 소재지 시·군·구에 거래를 신고해야 합니다. 직거래는 매도인과 매수인이 신고서에 공동으로 서명 또는 날인하고 한쪽이 제출하면 되며, 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 온라인으로도 할 수 있습니다.

상대방이 신고를 거부하면 혼자 신고할 수 있습니다. 이때는 계약서 사본, 계약금 지급을 확인할 수 있는 영수증이나 통장 사본, 단독신고사유서를 첨부합니다. 2026년 2월 10일 이후 계약부터는 계약금 증빙 첨부가 강화됐지만, 직거래 당사자가 공동 신고하는 경우는 제외됩니다.

토지거래허가구역과 자금조달계획서

• 토지거래허가구역 안의 아파트라면 계약 전에 허가부터 받아야 합니다. 2026년 2월 10일 이후 계약분부터는 허가구역 주택 매수 때 자금조달계획서와 입증 서류도 냅니다.
• 투기과열지구·조정대상지역 같은 규제지역 주택은 거래금액과 관계없이 자금조달계획서를 냅니다.
• 비규제지역은 실제 거래가격이 6억원 이상이면 제출 대상입니다.

계약이 해제되거나 무효가 되면 확정된 날부터 30일 이내에 해제 신고를 해야 합니다. 직거래는 이 신고도 당사자가 챙겨야 합니다.

직거래를 고민하는 가장 큰 이유는 중개보수입니다. 서울특별시 조례의 주택 매매 상한요율은 2억~9억원 미만 0.4%, 9억~12억원 미만 0.5%, 12억~15억원 미만 0.6%, 15억원 이상 0.7%입니다. 실제 보수는 이 상한 안에서 협의해 정합니다.

직접 계산해 보면 이렇습니다. 9억원 아파트는 9억원 x 0.5% = 한쪽당 상한 450만원이고, 매도인과 매수인이 각각 내므로 합계 900만원입니다. 같은 집이 8억9000만원이라면 0.4%가 적용돼 한쪽당 356만원이 상한입니다. 구간 경계에 따라 차이가 크다는 점도 함께 보시면 좋습니다.

표에서 보듯 직거래로 아끼는 돈은 분명하지만, 그만큼 확인과 책임도 당사자에게 넘어옵니다. 권리관계가 단순하고 상대를 잘 아는 거래일수록 직거래가 맞고, 임차인이 있거나 근저당이 여러 건이면 전문가 도움을 받는 쪽이 비용 대비 안전할 수 있습니다.

직거래에는 가족 간 매매도 많이 섞여 있습니다. 이때는 가격을 시가와 얼마나 다르게 정했는지가 세금 판단의 기준이 됩니다. 아래 기준은 「상속세 및 증여세법」 제35조와 소득세법상 부당행위계산 규정에 따른 것입니다.

• 매수자(싸게 산 쪽) 증여세: 특수관계인에게서 시가보다 낮게 사서 차액이 시가의 30% 또는 3억원 이상이면 과세 대상입니다. 증여재산가액은 차액에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 뺀 금액입니다.
• 매도자(싸게 판 쪽) 양도세: 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5% 이상이면 거래가액을 부인하고 시가로 양도세를 다시 계산할 수 있습니다.
• 증여 추정: 배우자나 직계존비속에게 양도하면 증여로 추정되므로, 실제 대금을 주고받았다는 자료를 남겨야 합니다.

직접 계산 예시

시가 10억원 아파트를 자녀에게 6억5000만원에 판다고 가정하면 차액은 3억5000만원입니다. 시가의 30%(3억원)와 3억원 중 적은 금액이 3억원이므로 자녀의 증여재산가액은 5000만원이 됩니다. 매도자 쪽도 차액이 시가의 5%(5000만원)를 넘어 양도세가 시가 기준으로 다시 계산될 수 있습니다.

반대로 9억6000만원에 거래하면 차액 4000만원은 5% 기준(5000만원)과 30% 기준 모두에 못 미칩니다. 다만 시가 산정 방식과 특수관계 범위는 사안마다 달라질 수 있으니, 실제 거래 전에는 세무 전문가 확인을 권합니다.

잔금을 치르면 두 가지 기한이 동시에 시작됩니다. 「부동산등기 특별조치법」에 따라 잔금 지급일부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청해야 하고, 늦으면 과태료가 부과될 수 있습니다.

취득세는 지방세법에 따라 취득일(사실상 잔금지급일)부터 60일 이내에 신고·납부합니다. 60일이 되기 전에 등기를 하려면 등기 신청 전까지 취득세를 먼저 납부해야 합니다. 기한 후 신고에는 무신고 가산세와 납부지연 가산세가 붙습니다.

법무사는 필수가 아닙니다. 매수자가 직접 등기소에 신청할 수도 있고, 서류 준비가 부담스럽다면 법무사에게 맡길 수도 있습니다. 비용은 사무소마다 달라 두세 곳 견적을 비교해 보는 편이 좋습니다.

직거래 사기 예방 체크리스트

• 등기부상 소유자와 계약 상대방이 같은 사람인지 신분증으로 확인했다
• 계약 당일과 잔금 당일 등기부를 다시 열람했다
• 계약금·잔금을 소유자 명의 계좌로만 보냈다
• 근저당 말소 시점과 방법을 특약에 적었다
• 임차인이 있다면 보증금 승계 금액을 계약서에 적었다
• 계약일 기준 30일, 잔금일 기준 60일을 달력에 표시했다