전월세 안심신탁 가입방법, 3억 맡기면 집주인은 월 얼마?

국토교통부와 HUG는 지난 4일 제1차 전월세 안심신탁사업 임대인 모집 공고를 냈습니다. 8월 13일 발표된 주택 신속공급 방안의 후속 조치로, 시중의 월세 물건을 전세 형태로 바꿔 세입자에게 공급하는 것이 목표입니다.

핵심은 임대인, 전월세안정화기구(HUG), 임차인이 함께 맺는 3자 계약입니다. 세입자는 보증금에 해당하는 돈(예치금)을 집주인이 아니라 HUG 전용 계좌에 넣습니다. HUG는 이 돈을 주택공급활성화펀드 등으로 운용하고, 집주인에게는 매달 약정 수익을 월세처럼 지급합니다. 계약이 끝나면 예치금은 HUG가 세입자에게 직접 돌려줍니다.

그래서 집주인과 세입자 사이에는 보증금 없는 월세 형태의 계약이 성립합니다. 일반 임대차와 마찬가지로 주택임대차보호법이 적용돼 계약갱신청구권, 임대료 5% 증액 제한, 대항력도 그대로 유지됩니다.

강제 제도는 아닙니다. HUG는 희망하는 임대인과 임차인의 자발적 신청으로 운영하는 사업이라고 안내하고 있습니다. 또 HUG 운용에서 손실이 나더라도 임차인 예치금은 전액 보장되고, 임대인의 월 수익도 정상 지급된다고 밝혔습니다.

신청자격은 넓은 편입니다. 소득이나 연령 제한이 없고, 법인과 개인 모두 가능하며 임대사업자 등록 여부도 따지지 않습니다. 아파트, 연립, 다세대, 단독, 주거용 오피스텔처럼 주택 유형과 지역 제한도 없습니다. 다만 임차인은 개인만 참여할 수 있습니다.

주택 요건 3가지

• 주택가격 20억원 이하: 아파트는 KB시세 일반평균가, 한국부동산원 부동산테크 시세 순으로 산정하고 감정평가금액을 우선 적용할 수도 있습니다.
• 선순위채권 합계가 주택가격의 80% 이내: 근저당 설정 금액, 담보신탁 우선수익 한도 등이 포함됩니다.
• 예치금은 적정 전세시세 이내: KB나 부동산테크 전세시세가 있으면 그 시세를 씁니다.

참여가 어려운 경우

건축물대장상 위반건축물, 주용도가 주택·준주택이 아닌 건물, 압류·가압류·가등기가 있는 주택은 참여할 수 없습니다. 국세·지방세 체납처럼 세입자의 주거안정을 해칠 우려가 있는 경우도 가입이 제한됩니다. 임대인의 배우자나 직계 존비속은 임차인이 될 수 없습니다.

지금 세입자가 살고 있다면 기존 계약을 끝내거나 합의 해지하고 보증금 반환까지 마쳐야 참여할 수 있습니다. 개인 임대인은 개업공인중개사의 중개를 거친 계약에 한해 신청할 수 있다는 점도 공고문에 적혀 있습니다.

보증금에 월세를 조금 더 받는 준전세형도 가능합니다. 단, 예치금이 월 임대료의 240배보다 많아야 하고, 예치금에 월 임대료를 전월세전환율로 환산한 금액을 더한 값이 적정 전세시세 안에 들어야 합니다.

계산식은 단순합니다. 예치금 × 연 4.35% ÷ 12개월이 매달 받는 세전 금액입니다. HUG 공고문도 전세금 2억원 주택이면 매월 72만5,000원, 연간 870만원을 고정 지급한다는 예시를 들고 있습니다.

같은 방식으로 보증금 규모별 수령액을 직접 계산해 봤습니다. 오른쪽 열은 같은 금액을 일반 월세로 돌렸을 때를 비교하려고 전환율 연 5%를 가정한 값이며, 실제 전환율은 지역과 주택 유형마다 다릅니다.

숫자만 보면 전환율을 높게 받을 수 있는 지역에서는 일반 월세가 더 많아 보입니다. 하지만 안심신탁은 연체와 미납이 없는 고정 수익이고, 보증금 반환 의무를 HUG가 진다는 점이 다릅니다. 같은 3억원 기준으로 월 16만2,500원 정도의 차이를 안정성의 대가로 볼지가 판단 포인트입니다.

지급일은 매달 25일입니다. 전월분을 그다음 달 25일에 임대인 본인 명의 계좌로 넣어 주고, 계약 시작월과 종료월은 날수로 일할 계산합니다.

수익률은 계약 체결 시점에 가장 최근 고시된 값을 쓰고, 그 값이 계약기간과 갱신 기간 내내 유지됩니다. 공고문 예시대로라면 2027년 6월에 새 수익률이 고시되더라도 2027년 5월까지 계약한 집은 연 4.35%를 계속 적용받습니다.

위 금액은 모두 세전입니다. 약정수익은 세법상 임대소득으로 과세되므로 실제 손에 쥐는 돈은 개인 소득 구간에 따라 달라집니다. 전환율 5%는 비교를 위한 가정이며 투자 권유가 아닙니다.

개인 임대인이라면 온라인 신청이 가장 빠릅니다. 법인은 방문 신청만 가능하다는 점을 먼저 기억해 두세요. 신청기간은 따로 마감이 없고 공고일 이후 상시 접수입니다.

온라인 신청 순서 (개인만)

1. HUG 안심전세포털(www.khug.or.kr/jeonse)에서 전월세 안심신탁 메뉴 선택
2. 모집공고 및 임대인 신청 페이지에서 제1차 임대인 모집공고 선택
3. 상세 페이지의 온라인 신청 바로가기 클릭 후 휴대폰 본인 인증
4. 신청정보 작성, 제출서류 업로드, 실명 확인
5. 개인정보 수집·이용 동의 후 신청 완료

신청 내역은 임대인 신청내역 및 계약관리 페이지에서 볼 수 있습니다. 모바일 앱으로는 신청할 수 없고, 담당자가 배정된 뒤에는 온라인 수정이 막히니 처음부터 정확하게 입력하는 편이 좋습니다.

방문 신청과 제출서류

방문 신청은 공고문 서식을 내려받아 작성한 뒤 서울 여의도 전월세안심신탁센터나 전국 HUG 지사로 가면 됩니다. 집이 어디에 있든 가까운 지사에서 접수할 수 있습니다.

• 참여 신청서(개인 붙임1, 법인 붙임2·3)와 개인정보 동의서(붙임4)
• 임대인 전원의 국세·지방세 납세증명서
• 신분증 사본(개인), 4대 보험 완납증명서 등(법인)
• 약정수익을 받을 임대인 본인 명의 계좌 사본

서류는 신청일 기준 1개월 이내 발급분만 인정되고, 온라인 제출은 원본을 스캔하거나 촬영한 PDF 파일만 받습니다. 궁금한 점은 HUG 콜센터 1566-9009(평일 9시~18시)로 물어볼 수 있습니다.

공고문은 전체 과정을 8단계로 안내합니다. 신청만 하면 바로 수익이 나오는 구조가 아니라, 세입자를 구하고 두 번의 검증을 통과해야 계약이 이뤄집니다.

1. 임대인 모집공고(11월 4일)와 신청 접수
2. 1차 검증: 압류, 위반건축물, 희망 예치금 적정성 확인
3. 임차인 매칭 지원: 안심전세포털에 소재지, 면적, 임대조건, 공인중개사 연락처 게시
4. 임차인 등록: 세입자가 직접 홈페이지나 지사에서 정보 등록
5. 2차 검증: 주택 요건과 협의 조건 최종 확인, HUG 계약서 날인
6. 계약 체결: HUG가 지정한 위탁 법무법인을 통해 진행, 계약금으로 예치금의 10% 예치
7. 잔금: 입주 시점까지 나머지 90%를 HUG 지정 계좌에 예치
8. 입주: 2027년 1월부터 계약에 따라 순차 진행

집주인이 세입자를 직접 구했다면 1차 검증과 매칭 지원 단계는 건너뛰고 임차인 등록부터 진행합니다. HUG가 따로 중개나 알선을 하지는 않고, 세입자는 게시된 공인중개사를 통해 문의하는 방식입니다.

주의할 부분은 기한입니다. 신청 후 6개월 안에 계약하지 못하면 다시 신청해야 합니다. 전용 임대차계약서는 11월 중 안심전세포털에 게시될 예정입니다.

잔금 예치 전에는 해제도 가능합니다. 집주인은 계약금 상당액을 세입자에게 해약금으로 주고, 세입자는 예치한 계약금을 포기하는 방식으로 계약을 풀 수 있습니다.

공실 걱정을 덜어 주는 장치가 있습니다. 계약이 정상 종료된 뒤 다음 세입자가 들어오기까지 비는 기간이 생기면, 최대 2개월분 약정수익을 소급해 지급합니다. 다만 기존 계약 종료 전에 매칭 지원을 신청해야 하고, 주택당 1회, 중도해지가 아닌 정상 종료일 때만 해당합니다.

세금은 아직 확정되지 않은 부분이 있습니다. 정부는 안심신탁 임대소득에 대해 소득세·법인세 50% 감면과 감면세액에 붙는 농어촌특별세 비과세를 추진하고 있지만, 공고문은 세법 개정이 끝나야 확정된다고 적고 있습니다.

세제 혜택은 2026년 11월 5일 현재 법 개정 추진 단계입니다. 개정 전까지 약정수익은 일반 임대소득으로 과세된다고 보고 계획을 세우는 편이 안전합니다.

비용 측면에서는 임대보증금보증 가입 의무가 면제돼 보증수수료가 들지 않습니다. 세입자 역시 전세금반환보증에 따로 가입할 필요가 없습니다.

집을 팔 계획이 생기면 매매계약일로부터 3일 이내에 HUG에 알리고, 매수인에게서 임대차 승계 확약서를 받아 소유권 이전 전에 제출해야 합니다. 수익을 받을 권리는 소유권 이전일부터 새 집주인에게 넘어갑니다.

갱신 때 예치금을 올리면 5% 이내에서 가능하고, 증액분은 세입자가 HUG에 추가로 예치합니다. 계약 종료 때 주택 훼손 등으로 이의를 신청하면 예치금 일부를 최대 2개월까지 유보할 수 있습니다. 주택연금 가입자가 일정 요건을 갖추면 실거주 의무 예외를 허용하는 방안도 있는데, 세부 요건은 별도 발표 예정입니다.

일반 전세는 목돈을 한 번에 받지만 만기에 그대로 돌려줘야 합니다. 일반 월세는 지역에 따라 더 높은 금액을 받을 수 있어도 연체, 공실, 세입자 관리 부담이 따라옵니다. 안심신탁은 그 사이에서 목돈을 쓰지 않는 대신 반환 부담과 연체 위험을 덜어 내는 선택지라고 보면 이해가 쉽습니다.

잘 맞을 수 있는 경우

• 만기 때 보증금을 돌려줄 목돈 마련이 늘 부담스러웠던 집주인
• 월세 연체나 독촉 같은 관리 업무를 줄이고 싶은 집주인
• 매달 25일 일정한 현금흐름이 필요한 은퇴 준비 가구

먼저 따져 볼 경우

• 보증금을 받아 다른 자금 계획에 써야 하는 집주인
• 우리 동네 전월세전환율이 4.35%보다 확실히 높은 지역
• 선순위채권이 주택가격의 80%에 가깝거나 압류 등 권리관계가 정리되지 않은 집

결국 비교의 기준은 금액 차이와 안정성입니다. 위 표처럼 우리 집 예상 전세가로 월 수령액을 먼저 계산하고, 같은 단지 월세 시세와 나란히 놓아 보면 판단이 빨라집니다. 이 글은 제도 설명이며 투자 권유가 아닙니다.