셀러 파이낸싱 뜻, 집주인에게 잔금 빌리면 괜찮을까?

셀러 파이낸싱(Seller Financing)은 우리말로 매도인 금융, 흔히 집주인 대출이라고 부릅니다. 은행이 하던 주택담보대출 역할을 집을 파는 사람이 대신하는 구조라고 이해하면 쉽습니다.

보통 세 가지 계약이 한 묶음으로 움직입니다. 첫째는 매매계약으로 매매가격과 잔금일, 소유권 이전일을 정합니다. 둘째는 금전소비대차 계약으로 빌리는 원금, 이자율, 만기, 상환 방식을 적습니다. 셋째는 매도인을 근저당권자로 하는 근저당 설정입니다.

예를 들어 20억원짜리 집을 사면서 매수인이 14억원만 치르고 나머지 6억원을 매도인이 빌려준다면, 매수인은 소유권을 넘겨받고 매도인은 6억원의 대여금 채권과 담보를 갖게 됩니다. 실무에서는 소유권이전등기와 근저당설정등기를 가능하면 같은 날 접수하라는 조언이 많습니다.

등기부등본에서 채권최고액은 대개 실제 빌린 돈의 120% 수준으로 잡힙니다. 그래서 기사에서 "채권최고액 60억원"이라고 나오면 실제 차입금은 약 50억원으로 추정하는 식입니다.

가장 큰 배경은 주택담보대출 한도입니다. 지난해 10·15 대책 이후 수도권과 규제지역에서는 집값에 따라 구입 목적 주택담보대출 한도가 15억원 이하 6억원, 15억원 초과~25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원으로 나뉘어 있습니다.

고가 아파트일수록 은행에서 빌릴 수 있는 돈이 작아지니, 부족한 잔금을 집주인에게서 조달하는 수요가 생긴 것입니다. 반대로 매도인 쪽에서는 세금 부담 등으로 집을 빨리 처분하고 싶은 사정이 맞물렸다는 분석이 나왔습니다.

헤럴드경제가 등기부를 분석한 결과, 올해 8~10월 압구정 50억원 이상 거래 가운데 소유권 이전이 끝난 11건 중 5건(45%)이 집주인 대출 방식이었습니다. 개포주공6·7단지에서는 9월부터 10월 초 매매 14건 중 10건(71.4%)에 매도인 근저당이 설정된 것으로 보도됐습니다.

현장에서 받아들여지는 대여 규모는 대체로 5억~10억원, 금리는 연 5% 안팎, 만기는 6개월 이내가 많다는 중개업계 설명이 보도됐습니다. 모든 매물에서 가능한 조건은 아니며, 매도인이 소득 자료로 상환 능력을 직접 확인하기도 합니다.

겉으로는 둘 다 집을 담보로 돈을 빌리는 일이지만, 심사 주체와 만기, 세금 처리 방식이 완전히 다릅니다. 아래 표는 보도와 세법 내용을 바탕으로 직접 정리한 비교입니다.

표에서 가장 눈여겨볼 칸은 만기입니다. 은행 대출은 수십 년에 걸쳐 나눠 갚을 수 있지만, 셀러 파이낸싱은 짧은 기간 안에 목돈을 한 번에 갚는 구조가 많습니다. 만기 때 갚을 돈이 어디서 나올지가 정해지지 않았다면 조건이 아무리 좋아 보여도 위험이 큽니다.

반대로 장점은 은행 심사가 아닌 당사자 협의로 금액과 조건을 정한다는 점입니다. 소득이 높고 상환 계획이 분명한 매수인이라면 선택지가 넓어질 수 있습니다.

집주인 대출을 쓰더라도 부동산 거래 신고와 자금 출처 소명 의무는 그대로입니다. 자금조달계획서 제출 대상 주택이라면 매도인에게 빌린 금액을 그 밖의 차입금 등 차입 항목에 사실대로 적어야 합니다.

함께 준비할 서류는 금전소비대차 계약서(차용증), 근저당 설정 서류, 이자를 계좌로 보낸 기록입니다. 개인 간 거액 거래이다 보니 자금출처 조사나 소명 요청 대상이 될 가능성이 있다는 전문가 의견이 여러 매체에서 나왔습니다.

토지거래허가구역 안의 주택이라면 허가 심사 과정에서 자금 계획 소명이 더 복잡해질 수 있다는 세무업계 설명도 보도됐습니다. 계약서를 쓰기 전에 중개사와 함께 허가 일정과 잔금일 순서를 먼저 맞춰 두는 편이 안전합니다.

참고로 매도인이 아닌 부모님 등 가족에게 빌리는 경우는 증여 판단 기준이 따로 있어 별도 글에서 다루는 것이 맞습니다. 이 글은 남남인 매도인과의 거래를 기준으로 설명합니다.

개인이 사업이 아닌 목적으로 돈을 빌려주고 받는 이자는 세법상 비영업대금의 이익으로 분류됩니다. 국세청 원천징수 세율표에서 이 소득의 세율은 25%이고, 지방소득세 10%를 더하면 통상 27.5%가 됩니다. 일반 예금 이자(지방세 포함 15.4%)보다 높습니다.

중요한 점은 이자를 주는 매수인이 사업자가 아닌 개인이라도 원천징수의무자가 될 수 있다는 것입니다. 직접 계산해 보면 다음과 같습니다.

계산 예시 (가정)
매도인에게 5억원을 연 5%로 6개월 빌린 경우
6개월 이자: 5억원 x 5% x 6/12 = 1,250만원
원천징수 소득세 25%: 312만5,000원
지방소득세(소득세의 10%): 31만2,500원
매도인 통장으로 보내는 금액: 906만2,500원, 나머지 343만7,500원은 세무서·지자체 납부분

매도인은 이자소득이 다른 이자·배당과 합쳐 연 2,000만원을 넘으면 금융소득종합과세 대상이 될 수 있습니다. 또 잔금을 다 받기 전에 소유권이전등기를 넘겨 주면 일반적으로 등기 접수일이 양도 시기가 되어, 아직 받지 못한 돈까지 포함한 양도가액으로 양도소득세를 준비해야 합니다.

이자율도 중요합니다. 세법상 적정 이자율은 법인세법 시행규칙 기준 연 4.6%입니다. 이보다 낮거나 무이자로 빌리면 차액이 증여로 판단될 수 있어, 구체적인 적용 여부는 세무 전문가 확인이 필요합니다.

2026년 11월 7일 기준으로 집주인 대출을 직접 제한하는 별도 제도나 규정은 마련돼 있지 않다는 것이 여러 매체의 공통 설명입니다. 금융회사 대출이 아니라 개인 간 거래이기 때문에 은행 주택담보대출 한도 규제와는 별개로 움직입니다.

그렇다고 아무 조건이나 정해도 된다는 뜻은 아닙니다. 개인 간 금전 거래에도 이자제한법이 적용되며, 현재 법정 상한 이자율은 연 20%입니다. 이를 넘는 이자 약정은 효력 문제가 생길 수 있습니다.

매도인 입장에서도 위험이 있습니다. 매수인이 은행 대출을 함께 받았다면 은행 근저당이 앞 순위가 되고 매도인 근저당은 후순위로 밀릴 수 있습니다. 상환이 막혀 경매로 가면 대금을 전부 돌려받지 못할 수도 있습니다.

정부가 이 거래 방식에 추가 조치를 할지는 아직 발표되지 않았습니다. 앞으로 제도가 바뀔 수 있으니 계약 직전에 국토교통부와 금융당국 발표를 한 번 더 확인하시는 것이 좋습니다.

보도된 사례와 세법 내용을 묶어 매수인 기준 체크리스트로 정리했습니다. 한 항목이라도 답이 모호하면 계약서에 서명하기 전에 멈추는 편이 낫습니다.

• 만기 상환 재원: 만기에 갚을 돈이 기존 주택 매각, 예금, 은행 대출 중 어디서 나오는지 날짜까지 정했나요?
• 이자율: 적정 이자율 연 4.6%와 이자제한법 상한 연 20% 사이에서 정했나요?
• 원천징수: 이자를 줄 때 27.5%를 떼서 신고·납부하는 절차를 세무 전문가와 확인했나요?
• 서류: 금전소비대차 계약서에 원금, 이율, 만기, 연체이자, 중도상환 조건을 모두 적었나요?
• 등기: 소유권이전등기와 근저당설정등기를 같은 날 접수하도록 법무사와 맞췄나요?
• 신고: 자금조달계획서 차입 항목과 실제 송금 기록이 숫자까지 일치하나요?
• 허가: 토지거래허가구역이라면 허가 일정과 잔금일 순서를 확인했나요?

매도인이라면 여기에 매수인의 소득 증빙과 담보 순위를 더해 보시면 됩니다. 은행 근저당이 먼저 잡히는지, 채권최고액이 충분한지가 회수 가능성을 좌우합니다.

체크리스트의 핵심은 결국 만기에 갚을 수 있느냐 하나로 모입니다. 이 방식은 돈을 늘려 주는 방법이 아니라 갚는 시점을 미뤄 주는 방법이라는 점을 기억해 두세요.