사업시행인가 후 기간, 관리처분·이주까지 몇 년?

사업시행계획인가는 건물 배치, 층수, 세대수, 기반시설이 확정되는 단계로, 이때부터 조합원 돈 계산이 본격적으로 시작됩니다.

순서는 조합설립 → 사업시행계획인가 → 분양신청 → 관리처분인가 → 이주·철거 → 착공·일반분양 → 준공·입주입니다. 아래 표는 법에 적힌 기한과 서울시가 2026년 4월 공개한 표준 처리기한을 한 줄씩 맞춰 본 것입니다.

법이 기한을 정한 구간은 분양신청과 관리처분 인가 심사 정도이고, 나머지는 총회·감정평가·공사비 협상 속도에 달려 있습니다.

서울시는 정비사업 전체 기간이 평균 18년 6개월이었다며 12년 이내 단축을 목표로 제시했습니다. 표준 처리기한은 목표치이지 보장이 아닙니다.

사업시행인가 후 기간에서 가장 먼저 날짜로 잡히는 일이 조합원 분양신청입니다. 현행 도시정비법 제72조는 사업시행계획인가 고시일부터 90일 이내에 분양신청기간, 종전 자산 가격, 분담금 추산액을 토지등소유자에게 통지하도록 정하고 있습니다.

이 기한은 2025년 1월 31일 개정으로 120일에서 바뀐 것이라, 예전 안내문에는 아직 120일로 적힌 곳이 있습니다. 개별 사업장 적용 기한은 조합 공고문으로 확인하세요.

분양신청 기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내이고, 관리처분계획 수립에 지장이 없으면 20일 범위에서 한 번만 늘릴 수 있습니다.

가정 계산: 인가 고시일이 11월 12일이라고 하면 90일째는 2027년 2월 10일입니다. 여기에 신청기간 최장 60일과 연장 20일을 더하면 분양신청 마감은 늦어도 통지 후 80일 안쪽으로 정해집니다.

신청하지 않으면 현금청산 대상이 되며, 자세한 절차는 아래 FAQ에 정리했습니다.

분양신청이 끝나면 조합은 종전·종후 자산 감정평가 결과를 바탕으로 관리처분계획을 만듭니다. 누가 어느 평형을 얼마에 받는지, 사업비와 분담 규모가 어떻게 되는지가 여기서 정리됩니다.

인가 신청 전에 관계 서류를 30일 이상 공람하고, 구청장 등은 신청일부터 30일 이내에 인가 여부를 결정합니다. 분담금이 크게 늘거나 조합원 5분의 1 이상이 요청하면 공공기관 타당성 검증을 거치고, 이때는 60일 이내로 늘어납니다.

그런데도 서울시 표준이 1년 9개월인 이유는 감정평가, 분양 설계, 공사비 협의, 관리처분 총회 같은 준비 작업 때문입니다.

서울시 매뉴얼은 감정평가법인 선정처럼 인가 전에 미리 할 수 있는 일을 병행하면 기간이 줄고, 공사비 갈등이나 총회 무산이 생기면 몇 년씩 밀린다고 설명합니다.

그래서 관리처분인가까지는 "법정 2~3개월, 실무 1~2년"으로 나눠 보는 게 현실적입니다. 조합 공정표와 총회 일정이 가장 정확한 단서입니다.

서울 성북구는 지난 12일 정릉동 175번지 일대 길음5재정비촉진구역 주택재개발정비사업의 최초 사업시행계획을 인가했다고 지난 13일 밝혔습니다.

사업면적은 3만6270.9㎡이고 지하 6층~지상 최고 33층, 8개 동, 754가구와 부대복리시설이 들어설 계획입니다. 이번 인가로 길음재정비촉진지구의 모든 구역이 사업시행계획인가 단계를 넘었습니다.

성북구 발표에 따르면 앞으로 조합원 분양신청과 관리처분계획인가를 거쳐 이주·철거를 하고 2029년 착공, 2032년 준공을 목표로 합니다. 인가 시점부터 착공까지 약 3년, 준공까지 약 6년을 잡은 셈입니다.

목표 일정이므로 실제 이주 시점은 관리처분 인가 후 조합 공지로 확인해야 합니다.

이주 단계에서는 이주비를 챙겨야 합니다. 대출 한도·금리·이자 부담 주체는 조합·시공사 조건과 그 시점 대출 규제에 따라 달라지니 관리처분 총회 자료로 확인하세요.

사업시행인가 후 매매를 고민한다면 투기과열지구 여부가 먼저입니다. 도시정비법 제39조는 투기과열지구 재개발에서 관리처분계획 인가 후 건축물이나 토지를 양수한 사람은 조합원이 될 수 없다고 정합니다. 재건축은 이 시점이 조합설립인가 후로 더 이릅니다.

양수에는 매매·증여가 포함되고 상속·이혼은 빠집니다. 10년 보유·5년 거주한 1세대 1주택자, 사업시행계획인가 후 3년 안에 착공하지 못한 경우 같은 예외도 있습니다.

서울은 2025년 10월 15일 대책에 따라 다음 날부터 25개 자치구 전역이 투기과열지구로 지정됐습니다. 매수 시점에 지정이 유지되는지는 국토교통부 공고로 다시 확인하세요.

분담금 가정 계산: 종전 자산 평가액 3억원, 비례율 100%면 권리가액은 3억원입니다. 조합원 분양가가 6억원이면 추가분담금은 약 3억원이 됩니다. 실제 숫자는 분양신청 통지문과 관리처분계획에서 확인합니다.

매수자라면 매입가와 권리가액은 다르다는 점을 기억하세요. 총투자금은 매입가에 분담금과 이주 기간 이자까지 더해서 봐야 합니다.

재개발 방식에 따라 분담금 구조가 어떻게 달라지는지는 공공재개발 민간재개발 차이 글에서 이어서 보실 수 있습니다.