공공재개발 민간재개발 차이, 분담금 5천만원 줄까?

두 방식 모두 노후 주택가를 허물고 새 아파트를 짓는 재개발이라는 점은 같습니다. 갈라지는 지점은 시행 주체, 받을 수 있는 혜택, 그리고 그 대가로 지는 의무입니다.

도시정비법은 공공재개발사업을 별도로 정의해 두었습니다. 시장·군수·구청장이나 LH·지방공사 같은 토지주택공사등이 시행자(조합과 공동 시행 포함)가 되고, 공적주택 공급 비율을 지키는 재개발만 공공재개발로 인정됩니다. 아래 표는 법령과 공식 자료로 확인되는 항목만 정리한 것입니다.

표의 동의 요건은 도시정비법 제26조와 제35조, 용적률은 제101조의5, 분양가 부분은 주택법 제57조를 기준으로 했습니다. 일반 재개발의 임대주택 비율은 시·도마다 고시가 달라 구체적인 숫자는 넣지 않았습니다.

민간재개발은 주민이 추진위원회를 꾸리고 조합을 설립해 직접 사업을 끌고 갑니다. 조합 설립에는 토지등소유자 4분의 3 이상과 토지면적 2분의 1 이상의 동의가 필요합니다. 시공사 선정, 사업비 조달, 총회 운영까지 조합이 책임지는 구조입니다.

공공재개발은 조합 대신 공공시행자가 사업을 맡을 수 있습니다. 정비구역 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지등소유자 3분의 2 이상이 LH 등을 시행자로 지정해 달라고 요청하면 됩니다. 정비계획 입안을 제안할 때 동의한 사람은 시행자 지정에도 동의한 것으로 봅니다.

공공이 단독 시행하면 조합 대신 주민대표회의를 구성해 주민 의견을 전달합니다. 결정권이 공공시행자 쪽에 더 실리는 만큼, 주민 입장에서는 사업비 집행 내역을 어떻게 공개받는지 미리 확인해 두는 편이 좋습니다.

서울시 공공재개발 후보지 수시 모집은 토지등소유자 30% 이상 동의로 신청할 수 있고, 30% 이상이 반대하는 구역은 신청 대상에서 빠집니다.

공공재개발의 가장 큰 혜택은 용적률입니다. 도시정비법 제101조의5에 따라 공공재개발 시행자는 지방도시계획위원회 심의를 거쳐 법적상한용적률의 120%까지 건축할 수 있습니다. 같은 땅에 더 많은 집을 지을 수 있다는 뜻입니다.

집이 늘면 일반분양 물량이 늘고, 일반분양 수입이 커지면 기존 소유자가 낼 추가 분담금이 줄어드는 구조입니다. 다만 늘어난 용적률의 일부(시·도 조례로 정하는 20~70% 범위의 면적)는 국민주택규모 주택으로 지어 인수자에게 공급해야 하므로, 늘어난 물량이 전부 일반분양으로 가는 것은 아닙니다.

분양가상한제 적용 제외

주택법 제57조는 공공재개발사업에서 건설·공급하는 주택을 분양가상한제 적용 대상에서 제외합니다. 일반분양가를 시장 수준에 맞출 여지가 생겨 사업성 보전에 도움이 됩니다. 대신 공공택지 외 상한제 지역에서는 거주의무와 전매제한이 붙는다는 점도 함께 봐야 합니다.

혜택의 대가는 공적주택입니다. 공공재개발로 인정받으려면 전체 공급 주택 중 토지등소유자 분양분을 뺀 나머지의 20% 이상 50% 이하 범위에서 시·도 조례가 정한 비율 이상을 지분형주택, 공공임대주택, 공공지원민간임대주택으로 공급해야 합니다.

여기서 많이 헷갈리는 부분이 있습니다. 비율의 기준은 전체 세대수가 아니라 조합원 몫을 제외한 나머지입니다. 예를 들어 전체 1,000세대 중 조합원 분양이 400세대라면 나머지 600세대가 기준이 되고, 조례 비율이 40%라면 240세대 이상을 공적주택으로 공급하는 식입니다. 이 숫자는 이해를 돕기 위한 가정이며 실제 비율은 지역 조례를 확인해야 합니다.

LH는 장위9구역의 경우 공공기여 주택 비율이 민간 재개발과 비슷한 수준이라고 설명했습니다. 반면 구역마다 조례 비율과 정비계획이 달라 임대 비중이 얼마나 될지는 정비계획안이 나와야 정확히 알 수 있습니다.

지난 8일 LH가 배포한 참고자료에 따르면, 서울 성북구 장위9구역은 공공재개발로 추진해 용적률을 250%에서 300%로 높이고 분양주택 등을 200가구 이상 더 확보할 수 있습니다. 그 결과 주민 분담금이 세대당 5천만원 이상 줄어든다는 것이 LH 분석입니다.

이 숫자는 LH 추정치라는 점을 분명히 해 둘 필요가 있습니다. 분담금은 종전자산 감정평가, 공사비, 일반분양가, 금리에 따라 크게 움직이기 때문에 관리처분계획 단계에서 다시 산정됩니다.

사업관리 수수료

LH는 현재 사업관리 수수료가 사업비의 3%이며, 신규 구역부터 1%로 낮출 예정이라고 밝혔습니다. 반면 서울시는 지난 5일 자료에서 공공 시행만으로 속도와 사업성이 보장되지는 않으며 수수료 부담도 따져봐야 한다는 입장을 냈습니다. 두 기관의 시각이 다른 만큼, 주민은 우리 구역 기준의 추정 분담금을 각각 받아 비교하는 것이 현실적입니다.

분담금 비교는 같은 조건에서 해야 의미가 있습니다. 공사비 단가, 일반분양가 가정, 임대 비율이 같은지부터 확인하세요.

SH 도시정비포털에 안내된 공공재개발 추진 절차는 다음 순서입니다.

1. 후보지 수시 신청(토지등소유자 30% 동의) 후 주민설명회
2. 후보지 선정(서울시)과 사전기획
3. 정비계획 입안·공공시행자 지정 동의서 징구, 정비계획 입안
4. 정비계획 수립·정비구역 지정, 주민대표회의 구성과 시행자 지정
5. 시공사 선정, 통합심의, 사업시행계획인가
6. 종전자산평가, 토지등소유자 분양, 관리처분계획인가
7. 이주·철거·착공, 일반분양, 준공과 이전고시

속도를 높이는 장치로는 통합심의가 꼽힙니다. LH는 수도권 22개 구역, 3만9천가구 규모 공공재개발을 구역 지정부터 착공까지 5년 계획으로 진행하고 있으며, 2027년 신설1구역 착공을 시작으로 순차 착공할 예정이라고 밝혔습니다.

서울시는 2020년 도입 이후 아직 착공 실적이 없다는 점을 짚었습니다. 결국 속도는 구역별 주민 합의 수준에 크게 좌우됩니다. 정부는 민간재개발로 추진 중인 구역도 불이익 없이 공공재개발로 전환할 수 있도록 제도 개선을 검토하고 있으며, 아직 확정된 내용은 발표되지 않았습니다.

공공재개발 민간재개발 차이를 알았다면 이제 우리 구역에 대입해 볼 차례입니다. 아래 항목에서 해당하는 것이 많을수록 공공 방식을 검토해 볼 이유가 커집니다.

• 구역 지정 후 오래 정체돼 있고, 조합 설립 동의율 4분의 3을 채우기 어렵다
• 용적률이 낮아 일반분양 물량이 적고 추가 분담금 부담이 크다는 이야기가 나온다
• 분양가상한제 적용지역이라 일반분양가가 묶일 가능성이 있다
• 사업비 조달과 공사비 협상을 전문 기관에 맡기고 싶다
• 공적주택 비율이 늘어도 사업 속도와 분담금 절감을 더 중요하게 본다

반대로 단지 상품성과 시공사 선택권을 중시하거나, 임대 비율 증가가 부담스럽다면 민간 방식이 더 맞을 수 있습니다. 어느 쪽이든 구청 정비사업 부서와 시행 예정 기관의 추정 분담금을 같은 조건으로 받아 보는 것이 첫걸음입니다.