종부세 기본공제 14억 되면, 1주택 세금 얼마 줄까?

지난 8일 고위당정협의회 뒤 더불어민주당은 1세대 1주택자의 종부세 기본공제 기준선을 실거주 여부와 관계없이 공시가격 14억원으로 통일하는 방안을 정부에 강하게 요청했다고 밝혔습니다. 내년에 주택 재산세와 종부세 고지서를 받게 될 시민들의 세 부담을 정부가 면밀히 검토해 달라는 취지였습니다.

같은 날 청와대 관계자는 이 요구에 대해 기존 입장과 변함이 없다는 뜻을 밝혔습니다. 지난 9월 확정한 세법 개정안을 유지하겠다는 입장으로 알려졌습니다. 연합뉴스와 뉴시스 모두 이 내용을 같은 날 보도했습니다.

정리하면 지금은 국회 심사를 앞둔 정부안이 있고, 그 위에 여당의 수정 요구가 더해진 상태입니다. 어느 쪽으로든 최종 결정은 국회 의결을 거쳐야 하므로, 지금 단계에서 공제액이 바뀌었다고 단정하기는 이릅니다.

현행 종합부동산세법에서 주택분 종부세 기본공제은 1세대 1주택자 12억원, 그 밖의 개인 9억원입니다. 법인은 기본공제가 없습니다. 이 공제는 공시가격을 기준으로 적용되며 시세와는 다릅니다.

계산 순서는 단순합니다. 먼저 공시가격 합계에서 기본공제를 빼고, 남은 금액에 공정시장가액비율을 곱하면 과세표준이 나옵니다. 현행 비율은 60%입니다.

과세표준 = (공시가격 합계 - 기본공제) × 공정시장가액비율

과세표준이 나오면 구간별 세율을 곱합니다. 2주택 이하 기준 현행 세율은 3억원 이하 0.5%, 3억원 초과 6억원 이하 0.7%, 6억원 초과 12억원 이하 1.0%입니다. 실제 고지세액은 여기에서 재산세 중복분 공제, 고령자·장기보유 세액공제, 세부담 상한이 반영되고 농어촌특별세가 붙어 달라집니다.

재정경제부는 지난 8월 3일 세제개편안에서 1세대 1주택자 공제를 거주 여부로 나눠 실거주 14억원, 비거주 9억원으로 바꾸는 안을 발표했습니다. 이후 의견 수렴을 거쳐 9월 1일 국무회의에서 비거주 1주택자는 현행 12억원 유지로 수정해 정부안을 확정했습니다.

부부 공동명의 1주택자(공동명의 특례를 신청하지 않은 경우)는 거주 시 부부 각각 9억원이 유지되고, 비거주 시에는 부부 각각 6억원으로 정리됐습니다. 두 사람을 합치면 12억원 수준입니다.

또 하나 눈여겨볼 부분은 과세 대상 기준입니다. 정부안은 1세대 1주택자의 종부세 부과 기준을 공시가격 12억원 초과에서 14억원 초과로 올렸습니다. 그래서 정부안대로라면 공시가격 14억원 이하 1주택은 거주 여부와 상관없이 종부세 대상에서 빠집니다.

아래 표는 공시가격 15억원과 18억원 1주택을 가정해 직접 계산한 산출세액 비교입니다. 재산세 중복분 공제, 세액공제, 세부담 상한, 농어촌특별세는 반영하지 않았으므로 실제 고지세액과 다릅니다. 정부안과 요구안은 공정시장가액비율 70%를 적용했습니다.

계산해 보면 비거주 1주택자가 요구안대로 14억원 공제를 받는다고 가정할 때 공시가격 15억원은 약 70만원, 18억원은 약 94만원의 산출세액이 줄어듭니다. 실거주 1주택자는 이미 정부안에 14억원이 들어 있어 요구안이 반영돼도 달라지는 부분이 없습니다.

18억원 사례는 과세표준이 3억원을 넘어 일부 금액에 0.7% 세율이 붙습니다. 공제 2억원 차이가 비율 70%를 거쳐 과세표준 1.4억원 차이로 이어지는 구조라는 점을 기억해 두시면 다른 가격대도 쉽게 가늠하실 수 있습니다.

숫자를 보기 전에 내 집이 논의 대상에 들어가는지부터 확인해 보세요. 아래 다섯 가지 중 해당하지 않는 항목이 있다면 이번 종부세 기본공제 논의와 직접 관련이 적을 수 있습니다.

• 세대 전체가 주택을 1채만 가진 1세대 1주택자인가
• 올해 공시가격이 12억원을 넘는가 (정부안 기준으로는 14억원 초과인가)
• 그 집에 실제로 거주하고 있는가, 아니면 전세를 주고 다른 곳에 사는가
• 단독명의인가, 부부 공동명의인가
• 연령과 거주기간에 따른 세액공제 대상인가

공시가격은 부동산공시가격알리미에서 주소로 조회할 수 있습니다. 직장이나 자녀 학교 때문에 다른 곳에 살면서 1채를 보유한 분이라면 비거주 공제 12억원 적용 여부가 이번 논의의 핵심이 됩니다.

정부안에는 기본공제 외에도 세액을 바꾸는 항목이 함께 들어 있습니다. 공제만 보고 판단하면 계산이 어긋날 수 있으니 같이 살펴보시는 편이 좋습니다.

첫째, 공정시장가액비율이 60%에서 70%로 오릅니다. 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자(1세대 1주택자 제외)는 2028년 이후 80%가 적용됩니다. 둘째, 세율 체계가 주택 수 기준에서 주택가액 기준으로 단계적으로 바뀌고 과세표준 6억원 초과 12억원 이하 구간 세율이 1.0%에서 1.3%로 오릅니다.

셋째, 1세대 1주택 세액공제 가운데 보유기간 공제가 거주기간 공제로 전환됩니다. 2027년에는 보유공제와 거주공제 중 높은 쪽을 적용하고, 2028년 이후에는 거주공제만 남습니다. 세액공제 금액 한도도 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원으로 새로 생깁니다. 세부담 상한은 150%가 그대로 유지됩니다.

정부안은 9월 초 국회에 제출돼 정기국회에서 심사를 받고 있습니다. 여당은 예산부수법안 처리 과정에서 요구가 어떻게 반영될지 지켜봐야 한다는 입장을 밝혔고, 청와대는 기존 정부안 유지 입장입니다. 따라서 최종 공제액은 국회 의결 이후에 확정됩니다.

개정 내용은 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용됩니다. 종부세 과세기준일은 매년 6월 1일이고 고지는 12월에 이뤄지므로, 바뀐 공제가 실제 고지서에 반영되는 시점은 2027년 12월이 됩니다. 올해 12월 고지분은 현행 12억원 기준입니다.

올해 고지서는 현행 기준, 바뀐 공제는 빨라야 2027년 12월 고지서부터입니다.