토지거래허가 실거주 의무, 몇 년 살아야 하나?

서울시가 오늘(13일) 밝힌 자료를 보면 10월 서울 아파트 토지거래허가 신규 신청은 3,947건으로, 9월 3,649건보다 8.2% 늘었습니다. 8월 2,939건을 바닥으로 두 달 연속 증가했습니다.

부동산 거래신고법 제17조는 허가받은 사람이 정해진 기간 동안 허가 목적대로 토지를 이용하도록 하고, 시행령 제14조는 자기 거주용 주택으로 허가받은 경우 그 기간을 토지 취득일부터 2년으로 정하고 있습니다.

즉 2년 동안 직접 살아야 하고, 이 기간에 전월세를 놓거나 집을 비워 두면 허가 목적과 다르게 이용한 것이 됩니다.

그래서 전세를 끼고 사는 갭투자는 원칙적으로 어렵습니다.

내 거래의 정확한 기산일은 허가를 내준 관할 구청에 확인하는 편이 안전합니다.

그렇다면 지금 어떤 지역이 이 규제를 받고 있을까요?

토지거래허가 실거주 의무가 붙는 곳은 2025년 10·15 대책으로 지정된 서울 25개 자치구 전역과 경기 12곳의 아파트입니다. 지정 기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다.

경기 12곳은 과천, 광명, 의왕, 하남, 성남 분당·수정·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구입니다.

여기에 경기도가 2026년 6월 30일 공고한 용인 기흥구, 화성 동탄구, 구리시 아파트가 더해졌습니다. 이 세 곳은 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지로 만료일이 다릅니다.

연장 여부는 11월 13일 기준 공식 발표가 아직 없어 연말 공고로 확인해야 합니다.

오늘 서울시 자료에서 강남3구·용산구 신청 가격은 0.92% 내렸고, 강북권 전용 59㎡ 평균 신청가격은 10월 9억원이었습니다.

세입자 있는 집의 실거주 유예 신청은 10월 195건으로 전체의 4.9%였습니다. 이 유예가 다음 질문입니다.

미룰 수 있습니다. 다만 토지거래허가 실거주 유예는 면제가 아니라 입주 시작 시점을 늦추는 제도입니다.

시행령 제14조의2에 따르면 2026년 5월 12일 당시 무주택세대 구성원이었고 허가 신청일까지 계속 무주택인 사람이 대상입니다.

집은 2026년 10월 1일 당시 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택이어야 하고, 2027년 12월 31일까지 허가를 신청해야 합니다. 허가를 받은 날부터 4개월 안에 취득(등기)도 마쳐야 합니다.

조건을 채우면 2년 의무기간이 기존 임대차 계약의 최초 종료일부터 시작됩니다. 세입자가 허가 신청 전에 갱신계약(1회, 최대 2년)을 맺었다면 그 갱신계약 종료일부터 2년입니다.

국토교통부 설명으로는 갱신이 없으면 2028년 9월 30일까지, 갱신이 있으면 늦어도 2029년 말까지 입주해야 합니다.

놓치기 쉬운 단서도 있습니다. 임대차 최초 종료일이 허가일부터 4개월 이내라면 일반 규정(취득일부터 2년)이 적용됩니다.

유예를 받아도 입주 후 2년 거주 의무는 그대로입니다. 무주택 요건 기준일(2026년 5월 12일)도 함께 확인하세요.

구청장은 허가 목적대로 이용하는지 조사하고(법 제17조), 위반이 확인되면 3개월 이내 기간을 정해 이행명령을 내립니다.

그 기간에도 이행하지 않으면 취득가액의 10% 범위에서 이행강제금이 부과됩니다. 시행령 제16조가 정한 비율은 유형별로 다릅니다.

방치하면 10%, 직접 살지 않고 임대하면 7%, 허가관청 승인 없이 이용 목적을 바꾸면 5%, 그 밖의 경우는 7%입니다. 취득가액은 실제 거래가격이 기준입니다.

9억원 아파트로 계산하면(가정) 방치 시 9,000만원, 임대 시 6,300만원, 목적 변경 시 4,500만원입니다.

더 큰 부담은 반복입니다. 법 제18조는 최초 이행명령일을 기준으로 1년에 한 번씩, 이행할 때까지 반복 부과할 수 있게 했습니다.

이행하면 새 부과는 멈추지만 이미 부과된 금액은 내야 합니다. 이의는 부과 고지일부터 30일 안에 제기합니다.

허가 없이 계약하거나 부정하게 허가받으면 2년 이하 징역 또는 토지가격 30% 이하 벌금 대상입니다(법 제26조).

시행령 제14조 제1항은 이용 의무의 예외 사유를 정해 두었습니다. 해외이주법에 따른 이주, 병역법에 따른 복무, 자연재해로 이행이 불가능한 경우가 대표적입니다.

공익사업 시행처럼 본인 책임이 없는 사유로 허가 목적대로 쓸 수 없게 된 경우, 허가관청 승인을 받아 이용 목적을 바꾼 경우도 포함됩니다.

그 밖의 불가피한 사유는 시·군·구 도시계획위원회가 인정해야 예외가 됩니다. 직장 발령이나 자녀 학교 같은 개인 사정은 목록에 직접 적혀 있지 않습니다.

사정이 생길 수 있다면 계약 전에 관할 구청과 먼저 상의하세요. 확인 순서는 아래와 같습니다.

1. 매수할 집이 허가구역인지, 지정 만료일이 언제인지(토지이음 www.eum.go.kr)
2. 2026년 5월 12일 이후 계속 무주택인지(유예를 쓸 경우)
3. 임대차 최초 종료일과 갱신계약 여부를 계약서로 확인
4. 허가 후 4개월 안에 잔금과 등기를 마칠 자금 계획
5. 입주 후 2년 동안 전입과 거주를 유지할 수 있는지

예외 인정은 개별 심사입니다. 개별 상황은 관할 구청에 확인하시고, 이 글은 투자 권유가 아닙니다.