오피스텔 기준시가 조회, 12월 2일까지 의견 내려면?

국세청은 12일 2027년 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가(안)을 공개한다고 밝혔습니다. 사전열람은 내일인 11월 13일(금)에 시작합니다.

의견 제출 마감은 12월 2일(수)입니다. 일정은 아래와 같습니다.

고시 대상은 전국 오피스텔 136만여 호와 대도시권 일정 규모 이상 상업용 건물입니다.

최종 고시 뒤에도 재산정 신청 절차가 따로 있습니다. 2026년분은 1월 2일부터 2월 2일까지 받았지만, 2027년분 재산정 신청 기간은 아직 발표되지 않았습니다.

홈택스에 나오는 숫자는 호실 전체 금액이 아니라 단위면적(㎡)당 기준시가입니다. 여기에 건물면적을 곱해야 내 호실 금액이 됩니다.

건물면적은 전용면적과 공용면적을 더한 값입니다. 분양 계약서의 전용면적만 곱하면 금액이 작게 나오니 주의해야 합니다.

가정: ㎡당 기준시가 400만원, 건물면적 50㎡(전용 30㎡ + 공용 20㎡)인 오피스텔입니다.

현재 기준시가 = 400만원 × 50㎡ = 2억원입니다. 이 호실이 대구 오피스텔 평균 변동률(안) -5.28%만큼 내려간다고 가정하면 ㎡당 378만 8,800원, 호실 금액은 약 1억 8,944만원이 됩니다.

같은 호실을 전세보증금반환보증 기준으로 보면 계산이 달라집니다. 주택도시보증공사 안내에 따르면 오피스텔은 국세청 기준시가의 140%를 주택가격으로 쓸 수 있습니다.

2억원 × 140% = 2억 8,000만원, 여기에 담보인정비율 90%를 곱하면 2억 5,200만원이 선순위채권이 없을 때의 보증 가능 상한입니다(가정). 기준시가가 1억 8,944만원으로 내려가면 이 상한도 약 2억 3,869만원으로 줄어듭니다.

실제 금액은 홈택스 조회 결과로 확인하세요.

오피스텔 기준시가 조회는 두 가지 길로 할 수 있습니다. 첫째, 국세청 누리집(nts.go.kr) 중앙화면의 「2027년 오피스텔 및 상업용 건물 기준시가 고시 전 가격 열람 및 의견 제출」 배너를 누르는 방법입니다.

둘째, 홈택스(hometax.go.kr) 중앙화면 배너나 기준시가 조회 화면 하단의 같은 배너로 들어가는 방법입니다.

보도자료가 안내한 홈택스 경로는 전체메뉴 > 상담·불복·제보 > 기타 > 기준시가조회 > 오피스텔및상업용건물입니다.

화면에서 건물 소재지(지번 또는 도로명)를 검색하고 동·호를 입력하면 그 호실의 기준시가(안)이 나옵니다.

지금 시행 중인 2026년 고시 가격은 같은 기준시가 조회 화면에서 고시일자별로 볼 수 있습니다. 내년 안과 비교해 보세요.

국세청 설명에 따르면 오피스텔 기준시가는 상속·증여재산의 시가를 알 수 없을 때, 그리고 양도소득세 계산 때 취득가액을 알 수 없을 때 활용됩니다.

상속·증여는 시가(매매·감정가 등)가 원칙이고, 시가를 찾기 어려울 때 보충적으로 기준시가를 씁니다.

양도소득세에서는 취득 당시 실거래가를 확인할 수 없을 때 환산취득가액을 계산합니다. 산식은 양도 당시 실지거래가액 × (취득 당시 기준시가 ÷ 양도 당시 기준시가)입니다.

예를 들어 3억원에 팔았고 취득 당시 기준시가가 1억 5,000만원, 양도 당시 기준시가가 2억원이라면 환산취득가액은 3억원 × 0.75 = 2억 2,500만원입니다(가정).

반대로 취득세·재산세 같은 지방세, 종합부동산세, 건강보험료 등 사회보험료에는 쓰이지 않습니다. 이쪽은 행정안전부 시가표준액 등이 따로 적용됩니다.

기준시가가 내 세금에 어떻게 반영되는지는 상황마다 다릅니다. 개별 상황은 세무서·전문가 확인을 권합니다.

기준시가(안)에 의견이 있으면 열람 화면에서 바로 온라인으로 제출할 수 있습니다.

온라인이 어렵다면 같은 화면에서 「의견 제출서」 서식을 내려받아 작성한 뒤 관할세무서에 직접 방문하거나 우편으로 내면 됩니다.

제출된 의견은 한국부동산원이 재조사해 수용 여부를 검토하고, 국세청 평가심의위원회 심의를 거칩니다. 결과는 12월 31일까지 개별 통지될 예정입니다.

의견을 낼지 판단할 때는 주변 비슷한 호실과 ㎡당 가격을 비교해 보는 것이 출발점입니다. 차이가 크다면 근거를 정리해 두세요.

어느 방향이 유리한지는 계획에 따라 다릅니다. 상속·증여를 앞둔 분, 양도를 앞둔 분, 전세보증 가입을 앞둔 분의 셈법이 서로 다르므로 숫자를 먼저 계산해 보고 결정하세요.

2027년 기준시가(안)은 전국 오피스텔이 전년보다 0.47% 하락, 상업용 건물이 0.81% 하락으로 2년 연속 내림세입니다.

서울만 오피스텔 2.07% 상승, 상업용 건물 0.28% 상승입니다. 수도권 전체로 보면 오피스텔은 0.07% 올랐고, 경기는 1.39%, 인천은 3.03% 내렸습니다.

지방 오피스텔은 대구 -5.28%, 제주 -5.19%, 강원 -4.44%, 전남광주 -3.93%, 세종 -3.67%, 충남 -3.27% 순으로 하락 폭이 큽니다.

대구 오피스텔은 2026년 고시 때도 -3.62%였는데 이번 안에서 하락 폭이 더 커졌습니다.

같은 지역 안에서도 건물마다 차이가 나므로 오피스텔 기준시가 조회로 내 호실 숫자를 직접 보는 것이 정확합니다.