계약갱신청구권 행사 방법, 5% 인상 한도 계산은?

조세일보가 지난 4일 아실 자료를 인용한 보도를 보면 서울 아파트 매매 매물은 석 달 새 33.1% 늘어 8만430건이 됐지만, 전세 매물은 4.6% 늘어난 2만1757건에 그쳤습니다.

이사할 집이 부족하니 지금 집에서 2년 더 사는 세입자가 늘고 있습니다. 서울경제 분석으로는 올해 1~8월 서울 아파트 전세계약 중 갱신 계약 비중이 50.8%였습니다.

이때 쓰는 권리가 주택임대차보호법 제6조의3의 계약갱신요구권이고, 흔히 계약갱신청구권이라고 부릅니다.

행사 기간은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지이며, 이 안에 집주인에게 의사표시가 도달해야 합니다.

만기가 2027년 5월 31일이라면 대략 2026년 11월 30일 무렵부터 2027년 3월 31일 무렵까지입니다. 도달 시점 다툼을 피하려면 마지막 주보다 여유 있게 보내세요.

횟수는 1회, 갱신 기간은 2년이라 최초 2년을 더해 보통 4년을 살 수 있습니다. 아무도 통지하지 않아 자동 연장되는 묵시적 갱신은 갱신권을 쓴 것으로 보지 않습니다.

갱신 계약은 전 계약과 같은 조건이 원칙이고, 보증금과 월세는 제7조에 따라 약정한 금액의 20분의 1, 즉 5% 이내에서만 올릴 수 있습니다.

시·도는 조례로 더 낮은 상한을 정할 수 있고, 따로 정하지 않으면 5%입니다. 5%는 최대치일 뿐이라 협의로 3%나 0%로 정해도 됩니다.

계약하거나 금액을 올린 뒤 1년 이내에는 증액 청구를 할 수 없다는 점도 기억해 두세요. 아래는 가정 금액으로 계산한 예시입니다.

셋째 줄의 5%는 법정 전환율입니다. 갱신 때 전세를 월세로 바꾸려면 세입자 동의가 필요하고, 동의해도 연 10%와 기준금리+2% 중 낮은 비율을 넘을 수 없습니다. 기준금리 3.00% 기준으로 지금은 5%입니다.

보증금을 올렸다면 늘어난 금액에 확정일자를 새로 받아야 합니다. 보증금과 월세를 동시에 올리는 계산은 해석이 갈리니 금액이 애매하면 전문가에게 확인하세요.

집주인은 정당한 사유 없이 계약갱신청구권 행사를 거절하지 못합니다. 법이 정한 사유는 2기 월세 연체, 부정한 임차, 상당한 보상 합의, 무단 전대, 고의·중과실 파손, 멸실, 철거·재건축, 집주인이나 직계존비속의 실거주, 중대한 의무 위반 등 9가지입니다.

가장 자주 문제가 되는 것은 실거주입니다. 실거주를 이유로 거절하고도 갱신됐을 기간 안에 정당한 사유 없이 다른 사람에게 세를 주면 손해를 배상해야 합니다.

배상액은 미리 합의가 없으면 환산월차임 3개월분, 새 세입자와의 환산월차임 차액 2년분, 실제 손해액 가운데 큰 금액입니다.

전세 3억원이었다면 환산월차임은 3억원 × 5% ÷ 12 = 125만원, 3개월분은 375만원입니다. 새 세입자를 3억6천만원에 들였다면 차액 25만원의 24개월분인 600만원이 더 큽니다.

거절 통지를 받았다면 문자와 날짜, 거절 사유를 그대로 보관해 두세요. 배상을 따질 때 가장 먼저 필요한 자료입니다.

갱신권을 써도 2년을 꼭 채울 필요는 없습니다. 갱신된 계약의 해지에는 제6조의2가 준용됩니다.

세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 2027년 2월 10일에 통지가 도달하면 5월 10일 무렵입니다.

요즘은 갱신권을 아껴 두는 세입자도 늘었습니다. 서울경제 보도로는 전세 갱신계약 중 갱신권 사용 비중이 지난해 56.7%에서 올해 53.3%로 낮아졌습니다.

국토교통부 해석상 갱신권을 쓰지 않고 합의로 5%를 넘게 올린 새 계약도 가능하며, 이때 갱신권 1회는 그대로 남습니다. 4년 이상 살 계획이라면 두 방식의 총 인상액을 나란히 계산해 보세요.

국토교통부 해석에 따르면 계약갱신청구권 행사 방식에는 제한이 없어 말, 문자, 이메일 모두 효력이 있습니다. 다만 다툼에 대비해 내용증명처럼 증거가 남는 방법을 권합니다.

• 계약서의 만기일을 보고 6개월 전과 2개월 전 날짜를 달력에 표시합니다.
• 문자에는 "주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신을 요구합니다"와 주소, 보증금, 계약 기간을 적습니다.
• 읽음 표시와 답장을 날짜가 보이게 캡처합니다.
• 연락이 안 되면 등기부상 주소로 내용증명을 보내고 도달 여부를 확인합니다.
• 갱신 계약서는 표준계약서의 '계약갱신요구권 행사에 의한 갱신계약' 칸에 표시합니다.

문자로 먼저 알리고 내용증명으로 한 번 더 남겨 두면 기간 계산을 둘러싼 다툼을 줄일 수 있습니다.