모아타운 입주권 기준, 노후 빌라 사도 받을까?

지난 11일 디지털타임스는 부동산플래닛 분석을 인용해 올해 2분기 서울 준공 30년 이상 노후 빌라 거래가 2,719건으로 1년 새 48.6% 늘었다고 보도했습니다. 전체 빌라 증가율 24.4%의 약 2배입니다.

모아타운은 면적 10만㎡ 미만, 노후도 50% 이상 저층주거지를 묶은 소규모주택정비 관리지역입니다. 실제 건축은 그 안의 가로주택형, 소규모재건축형 같은 모아주택 사업 단위로 진행됩니다.

그래서 입주권은 동네 이름이 아니라 내 물건이 속한 개별 사업에서 정해집니다. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법)은 조합원을 토지등소유자로 정합니다(제24조).

"예정지"라는 말만 듣고 계약하는 경우가 있지만, 대상지 선정, 관리계획 승인·고시, 조합설립인가는 서로 다른 단계입니다.

지난 10월 12일 서울시는 관리계획 수립과 조합설립 준비를 함께 하는 '모아통합기획'을 발표했습니다. 선정부터 착공까지 약 6년을 4년 6개월로 줄이는 것이 목표이고, 후보지 접수는 11월 2일부터, 선정은 연내 예정입니다.

확인은 매물 지번으로 구청에 대상지 여부와 사업구역 경계를 묻는 방법이 가장 정확합니다. 같은 대상지라도 사업예정지 밖 필지가 있을 수 있습니다.

예를 들어 발표 기사만 보고 경계 바깥 빌라를 샀다면(가정) 그 집은 모아타운 입주권 논의 대상이 아닐 수 있습니다.

권리산정기준일은 분양받을 권리를 따지는 기준 날짜로, 소규모주택정비법 제28조의2와 제43조의4에 따라 서울시가 서울시보에 고시합니다.

고시문에 따르면 기준일 다음 날 이후 필지 분할, 단독·다가구의 다세대 전환, 토지와 건물의 분리 소유, 신축으로 소유자 수가 늘어나는 경우는 현금청산 대상입니다.

기존 대상지는 기준일까지 착공신고를 마치면 분양대상으로 인정해 왔습니다. 모아통합기획부터는 기준일이 구역계 공개일로 앞당겨지고, 기준일 다음 날까지 세대별 구분소유권(보존등기 접수일 기준)을 확보해야 인정됩니다.

기준일은 대상지마다 다르고, 구역을 넓힌 부분에는 별도 날짜가 잡히기도 합니다. 매물 지번에 적용되는 고시 번호까지 확인해 두세요.

지분 쪼개기는 단독·다가구 한 채를 다세대 여러 세대로 바꿔 소유자 수를 늘리는 방식입니다. 서울시는 고시 사유로 기존 주민의 사업비 부담 증가 방지와 투기 억제를 듭니다.

매수 전에는 건축물대장 사용승인일, 다세대 전환 시점, 등기부 보존등기 접수일을 기준일과 나란히 놓고 비교하면 됩니다.

사례로 보면, 기준일 이후 지어진 신축 다세대 1채를 샀다면(가정) 모아타운 입주권 대신 현금청산 대상이 될 수 있습니다. 기준일 전부터 있던 30년 된 다세대라면 이 항목에는 걸리지 않지만 4·5단계는 남아 있습니다.

서울시 질의회신은 기준일 이후 신축 자체가 금지되는 것은 아니고, 그 소유자가 현금청산 대상이 된다고 설명합니다.

소규모주택정비법 제33조는 1세대 또는 1명이 여러 주택을 소유하면 1주택을 공급하고, 같은 세대가 아닌 여러 명이 1주택을 공유해도 1주택만 공급한다고 정합니다.

조합원도 세대 단위입니다. 주민등록이 달라도 배우자와 미혼인 19세 미만 자녀는 1세대로 봅니다(제24조). 부부가 빌라를 1채씩 각자 명의로 샀다면(가정) 원칙상 1주택입니다.

예외로 종전 가격·면적 범위의 2주택 공급(1주택은 전용 60㎡ 이하, 이전고시 후 3년 전매 제한) 등이 있지만, 적용 여부는 조례와 관리처분계획에 따라 다릅니다.

세입자는 토지등소유자가 아니어서 조합원 분양 대상이 아니며, 세입자 대책은 사업마다 다릅니다.

투기과열지구에서 가로주택·소규모재건축·소규모재개발을 하는 경우, 조합설립인가 후 산 사람은 조합원이 될 수 없습니다(제24조 제2항, 상속·이혼 제외). 장기 보유·거주한 1세대 1주택자의 매물 등 예외가 있고, 자격이 없으면 손실보상을 받습니다.

골목길(사도) 지분도 주의할 부분입니다. 서울시는 2024년 9월부터 모아타운 등의 지목 '도로'를 토지거래허가구역으로 관리했고, 2026년 10월 17일부터 1년간 서울 전역 지목 도로로 넓혔습니다.

허가구역이라도 매매가 금지되는 것은 아니며, 기준 면적을 넘으면 구청장 허가가 필요합니다. 토지이음(eum.go.kr)에서 지번으로 토지이용계획을 열람하면 지정 여부가 보입니다.