부담부증여 취득세, 전세 낀 집 증여하면 얼마?

부담부증여는 집과 함께 전세보증금이나 대출 같은 채무까지 넘기는 방식입니다. 세법은 이 거래를 두 조각으로 나눕니다.

지방세법 제7조 제12항은 증여자의 채무를 인수하는 부담부증여에서 채무액에 해당하는 부분은 유상취득으로 본다고 정하고 있습니다. 돈을 주고 산 것처럼 매매 세율이 적용된다는 뜻입니다.

채무를 뺀 나머지는 무상취득, 즉 증여입니다. 주택 증여의 취득세 표준세율은 3.5%이고, 여기에 지방교육세 0.3%가 더해집니다.

과세표준도 알아 두셔야 합니다. 2023년부터 증여로 받은 부동산의 과세표준은 공시가격 성격의 시가표준액이 아니라 매매사례가액·감정가액 같은 시가인정액입니다.

유상 부분은 주택 매매 세율(6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%)을 따르고, 받는 사람 세대의 주택 수에 따라 중과될 수 있습니다.

정리하면 같은 집이라도 "보증금 부분이 유상으로 인정되느냐"에 따라 세율이 1%대와 3.5% 사이에서 갈립니다.

그런데 여기서 많이 놓치는 조건이 있습니다. 같은 조항 단서는 부모·자녀나 배우자 사이에는 제11항을 적용하도록 합니다.

제11항은 가족에게서 받은 부동산을 원칙적으로 증여로 본다는 규정입니다. 취득자의 소득이나 재산으로 대가를 지급한 사실이 증명될 때만 유상으로 인정합니다.

대법원은 2025년 10월 16일 선고한 2024두67238 판결에서 이 기준을 구체화했습니다. 수증자가 취득 시점에 채무를 갚기에 충분한 소득이나 재산을 갖춰, 부담이 다시 부모에게 돌아가지 않을 개연성이 높아야 한다는 것입니다.

특히 판단할 때는 수증자 본인의 소득과 재산만 보고, 증여받는 그 집 자체는 원칙적으로 고려하지 않는다고 봤습니다. "집을 받았으니 팔거나 담보로 돈을 빌려 갚으면 된다"는 설명만으로는 부족하다는 의미입니다.

해당 사건은 다시 심리하도록 돌려보내져 최종 결론은 아직 나오지 않았습니다.

보도 사례를 넓혀 직접 계산했습니다. 시가인정액 8억원, 보증금 3억원, 전용 85㎡ 이하, 자녀는 별도 세대 무주택자로 가정했습니다.

지방교육세는 유상 0.1%, 증여 0.3%, 중과 0.4%로 넣었고, 전용 85㎡ 초과 주택은 농어촌특별세가 추가됩니다.

일반 지역이라면 상환 능력 입증 하나로 본세 기준 750만원, 지방교육세까지 합치면 810만원이 갈립니다.

증여 중과는 조정대상지역에 있고 시가표준액 3억원 이상인 주택을 증여받을 때 적용되는 12%입니다(지방세법 제13조의2 제2항). 다만 1세대 1주택자가 배우자·직계존비속에게 증여하면 중과에서 제외되므로, 표의 중과 줄은 부모가 다주택자인 경우를 가정한 것입니다.

2025년 10월 16일부터 서울 전역과 경기 일부가 조정대상지역이므로, 이 지역 집이라면 부모의 주택 수부터 확인하세요. 지정 현황은 국토교통부 발표가 기준입니다.

계약서에 "보증금을 인수한다"고 적는 것만으로는 부족합니다. 단계별로 점검해 보세요.

1단계 Q. 내 소득으로 보증금을 갚을 수 있나요?
A. 근로소득 원천징수영수증, 종합소득세 신고서처럼 취득 시점의 소득을 보여 주는 자료가 출발점입니다. 보증금 규모에 비해 소득이 얼마나 되는지가 핵심입니다.

2단계 Q. 소득이 적다면 재산으로 대신할 수 있나요?
A. 예금 잔액, 본인 명의 다른 부동산이나 주식처럼 처분하거나 담보로 잡을 수 있는 본인 재산이 있으면 입증 자료가 됩니다. 증여받는 그 집은 원칙적으로 빠집니다.

3단계 Q. 예전에 받은 증여 재산도 인정되나요?
A. 취득 전에 상속세·증여세를 이미 신고한 재산이라면 인정될 수 있습니다.

4단계 Q. 보증금 반환 계획까지 준비해야 하나요?
A. 임대차계약서와 만기 때 본인 자금으로 돌려줄 계획을 정리해 두세요. 나중에 부모가 대신 돌려주면 유상 인정이 흔들릴 수 있습니다.

판단 기준은 "증여받는 날, 자녀 혼자서 이 빚을 감당할 수 있는가"입니다. 서류는 그 날짜를 기준으로 맞추는 것이 좋습니다.

부담부증여 취득세는 받는 사람이 내는 지방세이고, 증여세와 양도소득세는 별도로 계산합니다.

증여세는 자녀가 집값에서 인수한 채무를 뺀 금액을 기준으로 냅니다. 대신 넘긴 채무만큼은 부모가 집 일부를 판 것으로 보아 부모 쪽에 양도소득세 계산이 생깁니다.

부모의 비과세 요건, 보유기간, 취득가액에 따라 양도세가 크게 달라지므로 단순 증여와 세금 합계를 나란히 비교해 보셔야 합니다.

넘긴 채무를 부모가 나중에 대신 갚아 주면 그 금액은 다시 증여로 볼 수 있습니다. 부모에게 돈을 빌려 보증금을 마련하는 방식은 hivek의 가족간 차용증 이자율 글을 참고하시면 됩니다.

함께 확인하면 좋은 내용은 자녀 증여 한도, 미성년은 얼마까지? 글에 정리해 두었습니다.

매매는 취득일부터 60일 안에 신고하지만, 부담부증여는 기한 계산이 다릅니다.

지방세법 제20조 제1항에 따라 부담부증여로 인한 취득은 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월 안에 신고·납부합니다. 증여는 원칙적으로 계약일이 취득일이고, 그 전에 등기하면 등기일이 기준입니다.

예를 들어 11월 20일에 계약했다면 2027년 2월 말까지가 기한이고, 등기를 먼저 하려면 등기 신청 전까지 내야 합니다.

기한을 넘기면 신고불이행 가산세 20%와 하루 10만분의 22의 납부지연 가산세가 붙습니다. 증여세와 부모의 양도세 예정신고도 3개월 기한이라 함께 챙기는 편이 안전합니다.