토지거래허가구역 조회, 우리 동네 아파트도 허가 받아야 할까?

가장 정확한 방법은 필지 단위로 보여 주는 토지이음입니다. 서울부동산정보광장도 "개별 필지의 정확한 허가구역 포함 여부는 토지이음을 통해 확인하라"고 안내하고 있습니다.

조회 4단계

1. 토지이음 접속 후 상단 메뉴 '토지이용계획' → '토지이용계획열람'을 누릅니다.
2. 검색창에 지번(00동 1-1), 도로명(00로 1), 건물명 중 하나를 넣거나 시도·시군구·읍면동을 고른 뒤 본번·부번을 입력하고 '열람'을 누릅니다.
3. '지역지구등 지정여부' 표에서 「토지이용규제 기본법 시행령」 제9조 제4항 각 호에 해당되는 사항 칸을 봅니다.
4. 여기에 '토지거래계약에관한허가구역(지정기간 / 대상자 / 용도)'가 적혀 있으면 허가구역입니다. 아래 확인도면 범례에도 같은 이름이 표시됩니다.

직접 서울 송파구 잠실동의 한 아파트 단지 필지를 열람해 보니 허가구역 문구가 세 줄로 나왔습니다. 외국인 등을 대상으로 한 주택 용도(2026.8.26.~2027.8.25.), 아파트 용도 한정(~2026.12.31.), 지목 도로 한정(2026.10.17.~2027.10.16.)입니다.

이렇게 한 필지에 여러 지정이 겹칠 수 있습니다. 내국인이 아파트를 사려는 경우라면 '아파트 용도 한정' 줄과 지정기간을 먼저 보시면 됩니다.

토지거래허가구역 조회를 하기 전에 큰 그림부터 보면 이해가 빠릅니다. 2026년 10월 28일 기준으로 공식 공고와 지자체 지정현황에서 확인한 아파트 관련 허가구역은 다음과 같습니다.

• 서울 25개 구 전역 아파트: 국토교통부공고 제2025-1219호, 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지. 연립·다세대는 공고에 나열된 15개 혼재 단지만 해당합니다.
• 경기 12곳 아파트: 같은 공고로 광명, 과천, 의왕, 하남, 수원 장안·팔달·영통, 성남 분당·수정·중원, 용인 수지, 안양 동안이 지정됐고 기간도 2026년 12월 31일까지입니다.
• 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시: 경기도가 2026년 7월 5일부터 2027년 12월 31일까지 지정했습니다(정책브리핑 6월 30일 발표).
• 서울시 지정: 강남·서초·송파·용산구 전체 아파트(2025년 3월 24일 최초 지정), 잠실·삼성·대치·청담 재건축 아파트, 압구정·여의도·목동·성수 주요 재건축 단지, 신속통합기획 161개소, 공공재개발 32개소, 모아타운 138개소 등(서울부동산정보광장, 2026년 10월 17일 기준).
• 신규 주택공급 후보지: 서울 19개 구와 인천 계양구, 경기 성남·의정부·안양·부천·광명·고양·과천·구리·하남·김포의 일부 동이 2026년 8월 18일부터 12월 31일까지 지정됐습니다(국토교통부공고 제2026-1079호).
• 외국인 등 대상: 서울 25개 구, 경기 23개 시·군, 인천 일부 지역의 주택이 2026년 8월 26일부터 2027년 8월 25일까지 재지정됐습니다(제2026-1105호).

지난 27일 국민일보 보도에 따르면 동탄구 아파트 매매는 6월 1,914건에서 7월 153건으로 줄었고, 인접한 병점구는 408건에서 487건으로 늘었습니다. 병점구 등 추가 지정은 거론되는 단계일 뿐 정부 발표는 아직 없습니다.

12월 31일에 끝나는 기존 허가구역의 연장 여부도 검토 중이라는 보도만 있을 뿐, 공식 결정은 아직 발표되지 않았습니다.

가장 큰 차이는 순서입니다. 일반지역은 계약부터 하지만, 허가구역은 허가가 먼저이고 계약은 그다음입니다.

허가 기준 면적도 알아 두셔야 합니다. 법령상 기본은 주거지역 60㎡ 초과지만, 서울 전역·경기 12곳 공고는 이를 주거지역 6㎡ 초과로 낮췄습니다. 대지 지분이 작은 소형 아파트도 사실상 대부분 허가 대상이라는 뜻입니다.

반면 신규 주택공급 후보지 공고(제2026-1079호)는 주거지역 60㎡ 초과를 기준으로 삼고 있어, 같은 허가구역이라도 공고마다 기준이 다릅니다.

부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제14조는 자기 거주용으로 허가받은 경우 이용 의무 기간을 토지 취득일부터 2년으로 정하고 있습니다.

국토교통부가 2025년 4월 지자체에 안내한 업무처리 기준(서초구 게시)을 보면 실무 기준이 조금 더 구체적입니다.

• 입주 시기: 허가 신청부터 등기까지 보통 4개월 정도 걸리는 점을 감안해, 허가일로부터 4개월을 기준으로 입주 계획을 판단할 수 있습니다.
• 집이 이미 있는 경우: 신규 취득 허가 신청은 가능하지만, 기존 주택 처리계획을 내야 하며 처리 기한은 6개월을 기준으로 판단할 수 있습니다.
• 세입자가 있는 집: 부득이한 사유를 소명하고 허가관청이 인정하면 필요한 범위에서 입주 시기를 유예할 수 있습니다. 서초구 구비서류 목록에도 '임대차계약서 사본(세입자 있는 주택 실거주 유예)'이 들어 있습니다.

결국 전세를 끼고 사서 나중에 들어가는 이른바 갭투자는 허가 단계에서 실거주 목적으로 보기 어렵다고 판단되면 허가가 나지 않을 수 있습니다. 입주 일정이 불확실하다면 신청 전에 구청 담당 부서에 먼저 문의하는 편이 안전합니다.

법 제11조 제6항에 따라 허가 없이 체결한 토지거래계약은 효력이 발생하지 않습니다. 또 법 제26조 제3항은 허가 없이 계약하거나 부정한 방법으로 허가를 받은 경우 2년 이하 징역 또는 계약 당시 개별공시지가 기준 토지가격의 30% 이하 벌금을 정하고 있습니다.

허가를 받은 뒤 목적대로 쓰지 않으면 이행명령(3개월 이내)이 먼저 나오고, 이행하지 않으면 시행령 제16조에 따른 이행강제금이 붙습니다.

• 방치: 취득가액의 10%
• 직접 살지 않고 임대: 취득가액의 7%
• 승인 없이 이용 목적 변경: 5%
• 그 밖의 경우: 7%

계산 예시(가정): 9억원에 산 아파트를 실거주 기간 중 전세로 내주면 7%인 6,300만원, 비워 두고 방치하면 10%인 9,000만원입니다. 법 제18조에 따라 이행할 때까지 1년에 한 번씩 반복 부과될 수 있습니다.

다만 이용 의무 기간(2년)이 지난 뒤에는 이행강제금을 새로 부과할 수 없고, 명령을 이행하면 새 부과는 즉시 중지됩니다.

국토교통부와 한국부동산원이 지난 27일 배포한 자료에 따르면 2026년 3분기 전국 지가는 0.62% 상승했습니다. 2분기(0.63%)보다 0.01%p 낮고, 지난해 3분기(0.58%)보다는 0.04%p 높습니다.

• 권역: 수도권 0.89%, 지방권 0.14%
• 시·도: 서울 1.26%로 유일하게 전국 평균을 넘었고, 세종 0.38%, 경기 0.56%, 대구 0.16%였습니다.
• 시·군·구: 서울 용산구 2.24%, 성동구 2.03%, 성북구 1.69% 등 256곳 중 44곳이 전국 평균을 웃돌았습니다.
• 월별: 7월 0.21%, 8월 0.20%, 9월 0.21%

거래는 줄었습니다. 3분기 전체 토지 거래량은 약 40.8만 필지로 2분기보다 15.6%, 지난해 같은 분기보다 8.4% 감소했습니다. 서울은 51,007필지로 전분기 대비 21.7% 감소, 경기는 119,272필지로 14.4% 감소했습니다.

허가구역이 넓게 지정된 서울에서 땅값 상승률은 가장 높고 거래량 감소 폭도 컸다는 점이 함께 나타났습니다. 다만 이 자료만으로 원인을 단정할 수는 없습니다.

실수 없이 진행하려면 아래 순서대로 점검해 보시기 바랍니다. 직접 정리한 계약 전 체크리스트입니다.

1. 토지거래허가구역 조회: 토지이음에서 지번을 열람해 지정기간·대상자·용도를 확인합니다.
2. 지정 만료일 확인: 서울 전역·경기 12곳은 2026년 12월 31일까지입니다. 연장 여부가 발표되지 않았으니 계약 일정이 걸쳐 있다면 구청에 문의합니다.
3. 서류 준비: 허가신청서, 토지취득자금 조달계획서, 토지이용계획서, 개인정보 동의서 등(서초구 안내 기준)을 미리 챙깁니다.
4. 세입자 만기 확인: 매수할 집의 임대차 종료일과 내 입주 가능 시점을 맞춰 봅니다.
5. 기존 주택 처리계획: 집이 있다면 매도·임대 계획을 정리합니다.
6. 허가 후 계약, 그리고 거래신고: 허가증을 받은 뒤 계약하고, 계약일부터 30일 안에 신고합니다.

서울은 서울부동산정보광장의 '토지거래허가 내역 조회' 메뉴에서 실제 허가 내역도 볼 수 있어 주변 단지 흐름을 참고하기 좋습니다.