구룡마을 재개발, 화재 뒤 착공과 미리내집 일정은?

10월 27일 오후 3시 50분쯤 구룡마을 2지구 가건물에서 시작된 불은 강풍을 타고 1·3지구로 번졌습니다. 강남구 잠정 집계로 77가구 107명이 거처를 잃었고, 개포중·구룡중에 대피소가 마련됐습니다. 올해 1월 16일 4~6지구 화재(129세대 181명) 이후 10개월 만입니다.

재개발 쪽에서 보면, 이미 주민 이주와 지장물 철거가 함께 진행되는 단계였습니다. 서울시는 내년 상반기까지 이주를 마치고 하반기 주택 건설에 착수한다는 계획을 밝혀 왔습니다.

변수는 두 가지입니다. SH가 미이주 주민 등을 상대로 진행 중인 명도소송, 그리고 이번 이재민의 거처 문제입니다. 연합뉴스는 소송과 강제집행 절차에 따라 이주 완료와 착공 시점이 조정될 수 있다고 전했습니다. 화재 자체가 계획을 바꿨다는 공식 발표는 아직 없습니다.

구룡마을은 1970~80년대 강남 개발 과정에서 철거민 등이 모여 형성된 무허가 판자촌입니다. 2016년 도시개발구역으로 지정됐고, 서울주택도시공사(SH)가 사업시행자를 맡고 있습니다.

• 2016년: 도시개발구역 지정, SH 사업시행
• 2026년 7월 21일: B2·M블록 공공주택 2,120세대 통합심의 조건부 가결
• 2026년 10월 15일: 기존 1,107세대 중 950세대 이주 완료, 157세대 미이주(서울시)
• 2026년 하반기: 주택건설사업계획 승인 절차
• 2027년: 착공 목표 → 2031년 준공 목표

정리하면 구룡마을 재개발은 설계·심의는 끝났고 이주 막바지에 있는 단계입니다. 남은 관문은 사업계획 승인과 미이주 세대 정리입니다.

재개발이 끝나면 구룡마을 일대에는 총 3,739세대 규모의 주거단지가 들어섭니다. 산자락 경사지라는 특성을 살려 입체 보행로를 만들고, 약 9만㎡ 근린공원으로 구룡산·대모산과 녹지를 잇는 구조입니다.

B2·M블록은 전용 31㎡, 36㎡, 49㎡, 59㎡ 등으로 구성됩니다. 표를 보면 임대 비중이 압도적입니다. 일반 분양을 기대하고 계셨다면 분양 물량은 전체의 약 25%(941세대)라는 점을 먼저 짚어 두셔야 합니다.

통합공공임대 1,107세대는 기존 주민 재정착용입니다. 기존 구룡마을 세대수(1,107세대)와 같은 숫자로 잡혀 있습니다.

이번 이재민 대책은 아직 확정 전입니다. 서울시 관계자는 "SH로부터 구체적인 이주 대책을 받지 못했다"며 1월 화재 때와 비슷한 수준의 대책을 검토하는 것으로 안다고 밝혔습니다.

참고로 1월 화재 때는 이재민이 구룡중 강당과 강남구 지정 호텔 등을 거친 뒤, SH가 확보한 임시 이주 주택에 입주했습니다. 이때 보증금 전액 면제, 임대료 60% 감면이 적용됐습니다. SH는 소득 수준에 따라 임대료를 60~100% 감면한 임시 공공주택을 여러 차례 제안했다고 밝혔지만, 일부 주민은 보상과 정착 대책이 부족하다며 반발해 왔습니다.

이재민 지원 내용은 강남구청과 SH 공지로 확정됩니다. 위 내용은 1월 사례이며, 이번 화재 대책과 같다는 보장은 없습니다.

구룡마을에서 가장 많이 공급되는 유형이 미리내집(장기전세주택Ⅱ)입니다. 출산을 계획하는 신혼부부를 위한 서울시 장기전세주택으로, 기본 거주는 10년이고 입주 후 자녀를 낳으면 최장 20년까지 살 수 있습니다.

서울시 정책 안내 기준 주요 자격

• 신혼부부: 모집공고일 기준 혼인신고 7년 이내 / 예비신혼부부: 공고일로부터 6개월 이내 혼인신고 예정
• 무주택 세대: 부부 모두 공고일 기준 5년 이내 주택 소유 이력 없음
• 소득: 전용 60㎡ 이하 도시근로자 월평균소득 120%(맞벌이 180%), 60㎡ 초과 150%(맞벌이 200%)
• 자산: 총자산 6억 5,500만 원 이하(서울시 정책 아카이브 게시 기준)

출산 인센티브도 큽니다. 입주 후 자녀 1명만 낳아도 재계약 때 소득·자산 기준을 보지 않고, 2자녀 출산 시 시세 90%, 3자녀 이상 80% 가격으로 살던 집을 살 수 있는 우선매수청구권이 생깁니다. 구룡마을 B2·M블록이 전용 59㎡ 이하 위주라는 점을 감안하면 소득 기준은 120%(맞벌이 180%) 쪽을 보시면 됩니다.

솔직히 말씀드리면, 구룡마을 미리내집이나 공공분양의 입주자 모집 일정은 아직 공식 발표가 없습니다. 지금 확인되는 일정은 2027년 착공, 2031년 준공 목표까지입니다.

그래서 "언제 청약하나"는 현재로선 SH 공고를 기다려야 하는 질문입니다. 일정을 앞당겨 단정하는 글이 보이더라도 공식 공고 전까지는 참고만 하시는 게 안전합니다.

분양 물량 941세대 가운데 이번 통합심의 블록(M블록)에서 확인된 공공분양은 20세대입니다. 나머지 분양 물량의 블록별 일정과 분양가는 이후 사업계획에서 정해집니다.

공고가 나오기 전이라도 점수는 지금부터 쌓을 수 있습니다. 2026년 8월 SH 제8차 미리내집 공고를 보면 가점 항목에 서울 연속 거주기간(10년 이상 최고점)과 청약통장 납입 횟수(120회 이상 최고점)가 들어갑니다. 부부 합산이 가능한 항목도 있습니다.

체크리스트

• 청약통장 납입이 끊기지 않았는지 확인 (부부 각각 납입 회차 합산 가능 항목)
• 서울 연속 거주기간 계산 (만 19세 이후, 부부 합산 가능 항목)
• 혼인신고 7년 이내 요건이 2031년 무렵에도 맞는지 미리 계산
• 부부 소득이 맞벌이 180% 이내인지 공고 기준표로 확인
• SH 인터넷청약(i-sh.co.kr) 공고 알림 설정

여기서 많이 놓치는 부분이 혼인 기간입니다. 지금 결혼 6년 차라면 구룡마을 모집 시점에는 요건을 넘길 수 있으니, 그 전에 나오는 다른 미리내집 공고도 함께 보시길 권합니다.