전월세 전환율 2026, 전세 2억 반전세로 바꾸면 월 얼마?

법정 전환율의 근거는 주택임대차보호법 제7조의2입니다. 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 바꿀 때, 두 가지 비율 중 낮은 쪽을 넘지 못하게 정해 두었습니다.

첫째는 시행령 제9조 제1항의 연 1할, 즉 10%입니다. 둘째는 한국은행 기준금리에 시행령 제9조 제2항의 연 2%를 더한 비율입니다. 2%p 가산율은 2020년 9월 개정으로 3.5%에서 2%로 낮아진 뒤 지금까지 그대로입니다.

한국은행 금융통화위원회는 2026년 10월 22일 기준금리를 연 3.00%로 동결했습니다. 7월과 8월에 0.25%p씩 올린 뒤 처음 쉬어 간 결정입니다. 그래서 지금 계산은 3.00%에 2%를 더한 5.0%가 되고, 10%보다 낮으니 5.0%가 법정 상한으로 쓰입니다.

다음 금통위는 11월 26일입니다. 기준금리가 바뀌면 그날부터 법정 전환율도 같은 폭으로 움직이니, 계약 시점의 기준금리를 꼭 같이 적어 두시는 편이 좋습니다.

가장 많이 묻는 경우를 직접 계산해 봤습니다. 전세 보증금 2억 원짜리 집에서 일부를 월세로 돌리는 상황이고, 월세는 "월세로 돌리는 금액 × 전환율 ÷ 12"로 구했습니다. 법정 상한 5.0%와 한국부동산원이 발표한 2026년 8월 시장 전환율(서울 5.6%, 전국 6.8%)을 나란히 놓았습니다.

보증금 1억 원으로 낮추는 경우 법정 상한과 전국 시장 전환율의 차이는 월 15만 원, 1년이면 180만 원입니다. 보증금 5천만 원까지 낮추면 차이가 월 22만 5천 원, 1년에 270만 원으로 커집니다.

계산해 보면 재미있는 점이 하나 있습니다. 보증금 1억 원에 월세 41만 6,667원이면 보증금이 월세의 딱 240개월치입니다. 한국부동산원 분류로 240개월치를 넘으면 준전세, 12~240개월치면 준월세라서, 법정 상한으로 1억 원을 돌린 집은 두 유형의 경계에 서게 됩니다.

표의 시장 전환율은 지역 평균입니다. 같은 서울이라도 단지와 면적에 따라 실제 호가는 다를 수 있으니, 본인 집 조건으로 다시 계산해 보시는 것이 정확합니다.

전월세 전환율 계산 방법은 방향에 따라 두 가지 공식만 기억하시면 됩니다.

월세를 구할 때

월세 = (기존 전세 보증금 - 새 보증금) × 전환율 ÷ 12. 예를 들어 2억 원 전세를 보증금 1억 2천만 원으로 낮추면 8천만 원이 전환 금액이고, 법정 상한 5.0%를 적용하면 월 33만 3,333원이 상한입니다.

이미 나온 매물의 전환율을 확인할 때

전환율(%) = 월세 × 12 ÷ (전세 보증금 - 월세 보증금) × 100. 전세 시세 2억 원인 집이 보증금 1억 원, 월세 55만 원으로 나왔다면 660만 원 ÷ 1억 원 = 6.6%입니다. 법정 상한 5.0%보다는 높고 전국 평균 6.8%보다는 조금 낮은 수준입니다.

반대로 집주인이 보증금을 올리고 월세를 낮추자고 할 때도 같은 공식이 쓰입니다. 이때는 내가 더 내는 보증금에 붙는 이자가 줄어드는 월세보다 큰지, 예금 금리와 비교해 보시면 판단이 쉬워집니다.

시장에서 실제로 쓰이는 지역별 전환율은 한국부동산원 전국주택가격동향조사에서 매달 발표합니다. 10월 15일 공표된 9월 동향에 실린 2026년 8월 수치는 전국 6.8%, 수도권 6.4%, 지방 7.5%, 서울 5.6%입니다.

시도별로는 울산이 8.9%로 가장 높고 서울이 가장 낮았습니다. 주택 유형별로는 아파트 5.4%, 연립·다세대 6.2%, 단독주택 8.1% 순입니다. 전세가가 높은 지역일수록 비율은 낮게 나오는 경향이 있지만, 금액 자체가 커서 월세 부담은 오히려 클 수 있습니다.

법정 상한 5.0%와 비교하면 대부분 지역의 시장 전환율이 더 높습니다. 그래서 같은 보증금을 돌려도 계약 종류에 따라 월세가 달라지는 상황이 생깁니다. 이 차이가 바로 다음 섹션에서 다룰 적용 범위 문제입니다.

KOSIS 지역별 전월세전환율 표와 한국부동산원 R-ONE에서 시군구 단위 수치도 볼 수 있으니, 내가 사는 지역 숫자를 한 번 확인해 두시면 협상할 때 기준이 생깁니다.

법 조문은 "보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우"를 대상으로 합니다. 그래서 살고 있는 집의 계약 기간 중 전환이나 갱신 때의 전환에 법정 상한이 걸립니다.

국토교통부·법무부 주택임대차보호법 해설집은 계약갱신요구권을 쓴 경우 갱신 계약이 이전과 같은 조건으로 다시 맺어진 것으로 보기 때문에, 임차인이 동의하지 않으면 전세를 월세로 바꾸기 어렵다고 설명합니다. 동의해서 바꾸더라도 법정 전환율이 적용된다고 밝혔습니다.

정리하면, 지금 사는 집에서 갱신하며 반전세로 바꾸자는 제안을 받았다면 세입자 동의가 먼저이고, 동의하더라도 전환 금액 1억 원당 월 약 41만 6,667원이 2026년 11월 6일 기준 상한입니다.

새 집에 처음 들어가는 신규 계약은 기존 보증금을 바꾸는 것이 아니라 처음부터 조건을 정하는 계약이어서, 일반적으로 법정 상한 대상이 아닌 것으로 해석됩니다. 신규 계약에서는 시장 전환율을 기준으로 협상하게 되는 셈입니다. 애매한 경우에는 주택임대차분쟁조정위원회에 문의해 보시는 것이 안전합니다.

또한 갱신 때 보증금·월세를 합쳐 올리는 폭은 약정 금액의 20분의 1(5%)을 넘을 수 없다는 제7조 규정도 함께 적용되니, 두 기준을 모두 확인해야 합니다.

반전세 제안을 받았다면 숫자보다 순서가 중요합니다. 다음 네 가지를 차례로 확인해 보시길 권합니다.

1. 계약 유형 확인: 기존 계약의 기간 중 전환인지, 갱신인지, 신규 계약인지부터 나눕니다. 법정 상한 적용 여부가 여기서 갈립니다.
2. 제안 금액의 전환율 역산: 제시받은 보증금과 월세로 전환율을 계산해 5.0%를 넘는지 봅니다.
3. 내 돈의 기회비용 비교: 돌려받는 보증금을 예금에 넣었을 때 이자와 새로 내는 월세를 비교합니다. 전환율이 예금 금리보다 높으면 월세 쪽 부담이 더 큽니다.
4. 보증금 보호 확인: 보증금이 줄면 전세보증 가입 대상과 금액도 바뀌니, 확정일자와 보증 가입 조건을 다시 점검합니다.

국민일보 보도에 따르면 올해 1~9월 서울 아파트 임대차 거래 17만 4,181건 가운데 준월세·준전세가 8만 4,250건으로 48.4%였습니다. 지난해 같은 기간 41.6%에서 6.8%p 올랐고, 전세 비중은 56.3%에서 48.9%로 내려갔습니다. 반전세가 예외가 아니라 흔한 선택지가 된 만큼, 계산 한 번이 매달 고정비를 바꿉니다.

손으로 계산하기 번거롭다면 공공 계산기를 쓰시면 됩니다. 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회 홈페이지의 주택 전월세 전환 계산기는 변경 전후 보증금과 월세, 기준금리를 넣으면 월세와 인상률을 함께 보여 줍니다.

계산기에 기준금리 입력 칸이 있으니 계약일 기준 한국은행 기준금리(현재 3.00%)를 직접 확인해 넣는 것이 좋습니다. 홈페이지에 표시된 변동 이력이 늦게 반영되는 경우도 있어서, 한국은행 홈페이지 첫 화면의 기준금리를 한 번 더 대조하시길 권합니다.

서울시 전월세 정보 페이지도 전환율 개념과 시장 수치를 안내하고 있습니다. 집주인과 이견이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있고, 소송보다 비용과 시간이 적게 듭니다.