공시가격 현실화율, 2027년 우리 집 보유세는 얼마나 오를까?

공시가격은 정부가 매년 1월 1일 기준으로 조사해 발표하는 부동산 가격입니다. 실제 거래되는 시세와 같지 않고, 시세에 일정 비율을 곱해서 정합니다. 이 비율이 바로 공시가격 현실화율이며 정부 문서에서는 시세반영률이라고도 부릅니다.

국토교통부가 2025년 11월 발표한 자료에 적힌 산정식은 간단합니다. 당해연도 공시가격 = 당해연도 1월 1일 기준 시세 × 당해연도 시세반영률입니다. 시세가 그대로여도 현실화율이 오르면 공시가격이 오르고, 현실화율이 그대로여도 시세가 오르면 공시가격이 오릅니다.

이 숫자가 중요한 이유는 쓰임새가 넓기 때문입니다. 공시가격은 재산세와 종합부동산세 과세의 출발점이고, 보도에 따르면 건강보험료와 기초연금 등 67개 행정 제도의 기초 자료로도 쓰입니다. 세금 고지서를 받기 전에 우리 집 공시가격부터 확인해 두면 다음 해 부담을 미리 가늠할 수 있습니다.

국토교통부는 2026년 4월 30일 전국 공동주택 약 1,585만 호의 공시가격을 결정·공시했습니다. 현실화율은 전년과 같은 69%를 적용해 부동산 시세 변동만 공시가격에 반영했다고 설명했습니다.

전국 평균 변동률은 9.13%로 3월 열람안 9.16%보다 0.03%p 낮아졌습니다. 2025년 변동률이 3.65%였던 것과 비교하면 상승 폭이 커졌습니다. 시도별로는 서울 18.60%, 경기 6.37%, 세종 6.28%, 울산 5.22%가 올랐고 대구 -0.78%, 광주 -1.27%, 제주 -1.81%는 내렸습니다.

열람 기간에 들어온 의견은 14,561건이었고 이 가운데 1,903건이 조정돼 반영 비율은 13.1%였습니다. 하향 요구가 11,606건으로 대부분을 차지했습니다. 같은 현실화율 아래에서도 지역마다 공시가격 흐름이 크게 달랐다는 점이 2027년을 볼 때 중요한 힌트입니다.

기존 부동산 공시가격 현실화 계획은 시세의 90%를 최종 목표로 정하고 해마다 현실화율을 높이는 구조였습니다. 계획대로라면 2026년 공동주택 현실화율은 80.9%가 되어야 했지만 실제로는 69%가 적용됐습니다.

2025년 11월 13일 국토교통부가 의결한 2026년 추진방안의 핵심은 네 가지입니다. 최종 목표 90%와 산정방식 등 기본 틀은 유지하고, 2035년까지 제시했던 연도별 목표는 연구를 거쳐 추후 제시하며, 2026년 목표는 그해 수준으로 유지하고, 균형성은 전년도 공시가격의 1.5% 이내에서 점진적으로 높인다는 내용입니다.

2027년은 어떨까요? 국토교통부는 2026년 10월 7일 해명자료에서 2027년도 추진방안은 아직 확정된 바 없다며 관계기관 협의, 공청회, 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 11월 중 발표할 예정이라고 밝혔습니다. 함께 거론된 연 1.5%p 인상안에 대해서는 제안도 검토도 한 바 없다고 설명했습니다.

2027년 공동주택 현실화율 수치와 현실화 계획의 수정 또는 폐지 여부는 2026년 11월 2일 현재 아직 발표되지 않았습니다. 11월 중 공식 발표가 나오면 그 수치를 기준으로 다시 계산해 보시는 것이 정확합니다.

숫자로 보면 훨씬 쉽습니다. 1세대 1주택자가 1월 1일 기준 시세 10억원 아파트를 가지고 있다고 가정해 보겠습니다. 재산세 과세표준은 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 정하는데, 2026년 1주택 특례 비율은 지방세법 시행령상 공시가격 3억원 이하 43%, 3억원 초과 6억원 이하 44%, 6억원 초과 45%입니다. 다주택 등 일반 주택은 60%입니다.

B를 보면 현실화율을 그대로 둬도 공시가격은 3,450만원, 과세표준은 1,552만5천원 늘어납니다. 시세 상승률 5%가 그대로 옮겨 오는 셈입니다. C는 현실화율이 1%p 오른다고 단순히 가정했을 때 1,050만원이 더 붙는다는 점을 보여 주는 계산일 뿐이며 정부 발표 수치가 아닙니다.

종합부동산세는 주택분의 경우 공시가격 합계에서 9억원, 1세대 1주택자는 12억원을 뺀 금액에 공정시장가액비율 60%를 곱합니다. 국세청 안내 기준으로 보면 위 예시처럼 공시가격이 7억원대인 1주택은 현행 기준상 종부세 과세 대상이 아닙니다.

계산 가정: 1세대 1주택, 1월 1일 시세 10억원, 2026년 공정시장가액비율 45% 적용. 2027년 1주택 특례 비율과 현실화율은 아직 발표되지 않았으므로 실제 세액은 다를 수 있습니다. 세율, 세부담 상한, 감면은 반영하지 않았습니다.

일정은 법령에 틀이 정해져 있습니다. 부동산공시법 시행령에 따라 공동주택 공시가격의 기준일은 매년 1월 1일이고, 국토교통부는 매년 4월 30일까지 공동주택가격을 산정해 공시해야 합니다.

2026년에는 3월 18일부터 4월 6일까지 공시가격안 열람과 의견청취를 거쳐 4월 30일에 결정·공시했습니다. 2027년도 비슷한 흐름이 예상되지만 열람 시작일 같은 구체적인 날짜는 아직 발표되지 않았습니다.

세금과 연결되는 날짜도 함께 기억해 두면 좋습니다. 국세청 안내에 따르면 재산세와 종부세의 과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 즉 2027년 4월 말 확정되는 공시가격이 2027년 보유세 계산에 쓰이는 구조입니다.

공동주택 공시가격은 부동산 공시가격 알리미(www.realtyprice.kr)나 해당 주택이 있는 시군구청 민원실에서 확인할 수 있습니다. 단지명과 동·호수를 입력하면 연도별 가격이 나와 전년 대비 변동률을 직접 계산해 볼 수 있습니다.

가격이 이상하다고 느껴지면 두 번의 기회가 있습니다. 3월 열람 기간에는 의견을 제출할 수 있고, 4월 말 공시 뒤에는 이의신청을 할 수 있습니다. 2026년 이의신청 기간은 4월 30일부터 5월 29일까지였고 처리 결과는 6월 26일까지 회신됐습니다.

공시가격 확인·이의신청 체크리스트

• 공시가격 알리미에서 올해와 지난해 공시가격을 함께 조회하기
• 같은 단지, 비슷한 층과 면적 세대의 공시가격과 비교하기
• 1월 1일 전후 실거래가를 정리해 시세 대비 비율 따져 보기
• 열람 기간에는 의견제출, 공시 후에는 이의신청으로 구분해 제출하기
• 근거 자료(실거래 내역, 일조·소음 등 특이사항)를 첨부하기
• 문의는 전화 상담실 1644-2828(평일 09:00~17:30) 이용하기

이의신청서는 알리미 누리집에서 온라인으로 내거나 국토교통부, 시군구청, 한국부동산원 관할지사에 우편, 팩스, 방문으로 제출할 수 있습니다.