계약이 끝났는데 집주인이 "새 세입자가 들어와야 준다"는 말만 반복하면 이사 날짜와 대출 이자가 한꺼번에 걱정됩니다.
전세보증금 반환 소송은 보증금 3억원 기준 법원에 먼저 내는 돈이 인지대 125만 5천원과 송달료 16만 9,200원(종이 접수, 당사자 2명)이고, 다툼이 없으면 인지대가 10분의 1인 지급명령이 더 싸고 빠릅니다(2026년 11월 15일 기준). HUG 보증 가입자나 이사 전이라면 순서가 달라집니다.
순서, 세 절차 비교표, 3억원 계산 예시, 무료 상담처를 차례로 정리합니다.
작성일 2026년 11월 15일 · 기준일 2026년 11월 15일(법령·대법원 예규·HUG 안내 기준)
3줄 요약
1. 순서는 만료 2개월 전 통지, 내용증명, 임차권등기명령, 지급명령 또는 소송, 강제집행입니다.
2. 보증금 3억원이면 소송 인지대 125만 5천원, 지급명령 12만 5,500원이고 전자 접수는 10% 줄어듭니다.
3. HUG 보증 가입자는 임차권등기 후 보증이행 청구가 먼저입니다.
전세보증금 반환 소송 전에 무엇부터 해야 할까?
소송은 마지막 단계입니다. 그 전에 계약 종료 사실과 대항력을 확실히 남겨 두어야 다툼이 줄어듭니다.
1단계, 만료 2개월 전까지 통지
주택임대차보호법 제6조에 따라 임차인은 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 알려야 합니다. 통지가 없으면 같은 조건으로 갱신된 것으로 봅니다.
2단계, 내용증명으로 기록 남기기
문자도 증거가 되지만, 받은 날짜까지 증명하기 쉬운 방법은 내용증명입니다.
3단계, 임차권등기명령 신청
임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못하면 집 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(같은 법 제3조의3). 집주인 동의는 필요 없습니다.
이사가 급해도 임차권등기가 등기부에 올라간 것을 확인한 뒤 전출해야 합니다. 신청만 하고 먼저 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있다는 것이 HUG 전세사기예방센터의 안내입니다.
함께 확인하면 좋은 내용은 전세 원상복구 범위, 못자국·벽지 변색도 물어줘야 하나? 글에 정리해 두었습니다.
지급명령·소액사건·본안소송, 어떤 길이 맞을까?
세 가지 모두 "보증금을 돌려주라"는 집행권원을 받는 길입니다. 차이는 비용, 법원 출석, 집주인이 반발했을 때의 처리입니다.
지급명령은 법원이 서류만 보고 내리는 명령입니다. 집주인이 송달받고 2주 안에 이의하지 않으면 확정판결과 같은 효력이 생깁니다(민사소송법 제470조·제474조).
소액사건은 청구액 3,000만원 이하 사건이고(소액사건심판규칙 제1조의2), 그보다 크면 본안소송입니다. 주택임대차보호법 제13조가 보증금반환소송에 소액사건심판법 일부를 준용해 금액이 커도 절차가 비교적 간소합니다.
| 구분 | 지급명령 | 소액사건 | 본안소송 |
| 대상 | 금액 제한 없음, 다툼 없을 때 | 3,000만원 이하 | 3,000만원 초과 |
| 인지대 | 소장 인지대의 1/10 | 소장 인지대 | 소장 인지대 |
| 송달료(1회 5,640원) | 당사자수 x 6회분 | 당사자수 x 10회분 | 당사자수 x 15회분 |
| 법정 기간 | 송달 후 이의 2주 | 이행권고 후 이의 2주 | 법원마다 다름 |
| 집주인이 이의하면 | 소송 전환, 인지대 차액 보정 | 변론기일 지정 | 판결까지 진행 |
소장 인지대는 1억원 이상 10억원 미만이면 소가 x 0.4% + 5만 5천원이고(민사소송 등 인지법 제2조), 전자소송은 그 10분의 9입니다(제16조).
변호사 보수는 이겨도 '변호사보수의 소송비용 산입에 관한 규칙' 별표 기준 금액 안에서만 소송비용에 들어갑니다. 집주인 주소로 서류가 닿지 않을 것 같다면 처음부터 소송이 시간을 줄입니다.
보증금 3억원이면 비용과 지연이자는 얼마일까?
전세보증금 반환 소송 비용을 3억원으로 계산합니다. 가정: 임차인 1명이 집주인 1명에게 보증금 3억원 전액을 청구. 법령 산식에 그대로 넣었습니다.
본안소송
인지대 3억원 x 0.004 + 55,000원 = 1,255,000원(전자 1,129,500원)
송달료 2명 x 15회 x 5,640원 = 169,200원
합계 종이 1,424,200원, 전자 1,298,700원
지급명령
인지대 1,255,000원 ÷ 10 = 125,500원(전자 112,900원)
송달료 2명 x 6회 x 5,640원 = 67,680원
합계 종이 193,180원, 전자 180,580원
이의가 들어오면
이미 낸 인지대를 뺀 1,129,500원(종이 기준)을 보정합니다(민사소송법 제473조). 인지대 총액은 처음부터 소송한 것과 같아지고 시간만 더 걸립니다.
지연이자
소장 송달 다음 날부터는 소송촉진법 법정이율 연 12%로 3억원이면 한 달 약 300만원입니다. 그 전 기간은 민법상 연 5%로 한 달 약 125만원입니다.
보증금 반환과 집 비워 주기는 동시이행 관계라 시작일은 이사 시점과 함께 판단될 수 있고, 집주인이 다툴 만한 사정이 인정되면 12%가 적용되지 않는 기간도 생깁니다. 전자소송은 본인 몫 송달료가 빠질 수 있으니 접수 화면 계산을 기준으로 하세요.
HUG 보증 가입자는 소송보다 무엇이 먼저일까?
전세보증금반환보증에 가입했다면 전세보증금 반환 소송보다 보증이행 청구가 먼저입니다. 보증기관이 대신 갚고 집주인에게 구상하는 구조입니다.
HUG 보증사고는 계약 종료 후 1개월까지 정당한 사유 없이 보증금을 받지 못한 경우입니다. HUG는 계약이 10월 1일 끝났다면 계약종료일+2개월 1일인 11월 2일부터 청구할 수 있다고 안내합니다.
청구 전 임차권등기명령을 마쳐야 하고, 결정문으로 먼저 심사받더라도 보증금 수령 전까지 등기가 완료되어야 합니다.
약관상 보증사고일부터 2개월 이내에 청구해야 하고, HUG는 접수일부터 1개월 이내 심사 후 집을 비워 주는 것과 동시에 지급합니다. 담당자 확인 전에 임의로 전출하면 이행이 거절될 수 있습니다.
HF·SGI서울보증 등 다른 기관 보증이라면 그 약관의 기한과 서류를 먼저 확인하세요.
판결 뒤에도 안 주면 어떻게 받을까?
확정판결이나 확정된 지급명령이 있으면 예금 압류, 집주인 부동산 강제경매 같은 강제집행을 신청할 수 있습니다.
살던 집을 경매에 부칠 때 임차인은 집을 먼저 비워 주지 않아도 됩니다. 주택임대차보호법 제3조의2가 확정판결 등에 따른 경매에서 반대의무 이행을 집행 개시 요건으로 하지 않기 때문입니다.
혼자 어렵다면 대한법률구조공단(국번 없이 132) 무료 상담이나 주택임대차분쟁조정위원회를 먼저 이용해 보세요. 조정위원회는 신청일부터 60일 안에 조정을 마치도록 되어 있습니다(30일 연장 가능).
절차 선택은 사건마다 다릅니다. 개별 사건은 변호사나 법률구조공단 상담으로 확인한 뒤 진행하세요.
정리: 전세보증금 반환 소송, 순서만 지켜도 비용이 줄어듭니다
1. 만료 2개월 전 통지와 내용증명으로 종료를 증명하고, 임차권등기를 마친 뒤 이사합니다.
2. 다툼이 없으면 지급명령, 다툼이 예상되면 처음부터 소송이 시간을 아낍니다.
3. HUG 보증 가입자는 보증사고 2개월 안 이행청구가 먼저입니다.
지금 할 일은 계약서·확정일자·통지 기록을 한 폴더에 모으고 보증 가입 여부부터 확인하는 것입니다.
자주 묻는 질문
Q. 전세보증금 반환 소송 셀프로 해도 되나요?
A. 본인이 직접 소장을 낼 수 있고, 전자소송으로 내면 인지대가 10% 줄어듭니다. 공제 금액 다툼이 있으면 상담을 먼저 받아 보세요.
Q. 소송 기간은 얼마나 걸리나요?
A. 법에 정해진 것은 이의 기간 2주, 분쟁조정 60일 같은 기한뿐이고, 판결 일정은 법원과 송달 상황에 따라 달라집니다.
Q. 전세금 반환 소송 이자는 얼마인가요?
A. 소장 송달 다음 날부터 연 12%, 그 전은 연 5%가 기준입니다. 3억원이면 연 12% 기준 한 달 약 300만원입니다.
참고 자료
이 글은 일반 정보이며 법률 자문이나 투자 권유가 아닙니다. 개별 사건은 변호사·법률구조공단에서 확인하세요.
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