다가구주택 면적 제한 1천㎡로, 우리 집도 4층 증축될까?

국토교통부는 3일 열린 국무회의에서 「건축법」 시행령 일부개정안이 의결됐고 11월 12일부터 시행된다고 밝혔습니다. 8월 13일 발표한 주택 신속공급 방안의 후속 조치입니다.

핵심은 1990년대 이후 30년 넘게 묶여 있던 다세대·다가구주택의 면적 기준과 다가구주택의 층수 기준을 올리는 것입니다. 국토부 보도자료는 면적 상향 폭을 약 51.5%로 설명합니다. 바뀌는 내용을 표로 보면 다음과 같습니다.

국토부는 그동안 용적률 등 다른 건축기준을 충족해도 면적과 층수 제한 때문에 건물을 키우지 못해 대지를 효율적으로 쓰지 못했다고 설명했습니다. 그래서 이번 개정으로 용적률 상한을 채우지 못한 중·대규모 대지에서 증축과 재건축을 통한 공급이 늘어날 것으로 전망했습니다.

두 유형은 이름이 비슷해 자주 헷갈립니다. 건축법 시행령 별표1에서 다가구주택은 단독주택, 다세대주택은 공동주택으로 분류됩니다.

현행 별표1 기준 정의

• 다가구주택: 주택으로 쓰는 층수(지하층 제외) 3개 층 이하, 1개 동 주택 바닥면적(부설 주차장 제외) 합계 660㎡ 이하, 19세대 이하가 거주할 수 있을 것. 1층 전부나 일부를 필로티 주차장으로 쓰고 나머지를 주택 외 용도로 쓰면 그 층은 층수에서 빠집니다.
• 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동 바닥면적 합계 660㎡ 이하, 층수 4개 층 이하인 공동주택입니다.

실무에서 체감하는 차이는 소유 형태입니다. 다가구는 단독주택이라 건물 전체를 하나의 주택으로 보유하고 각 가구를 임대하는 경우가 많고, 다세대는 공동주택이라 호실별로 따로 등기하고 거래하는 형태가 일반적입니다.

이번 개정에서 면적 기준 상향은 두 유형 모두에 적용되고, 층수 상향은 다가구에만 해당합니다. 다세대는 원래 4개 층까지 가능했기 때문입니다. 대신 다세대에는 주민공동시설을 두면 용적률을 완화받을 수 있는 근거가 새로 생겼습니다.

빌라 윗층이 계단처럼 비스듬히 깎인 모습을 자주 보셨을 겁니다. 정북방향 일조 기준 때문에 건물 높이가 10m를 넘는 부분은 인접 대지 경계선에서 높이의 2분의 1만큼 떨어져야 했고, 그래서 상층부가 사선으로 꺾이는 설계가 많았습니다.

개정 「건축법」(8월 11일 공포)이 11월 12일 시행되면서 10m 초과 17m 이하 구간은 5m 고정 이격이 적용됩니다. 국토부 카드뉴스 기준으로 10m 이하는 1.5m 이격이 유지되고, 17m를 넘는 부분은 높이의 2분의 1 기준을 따릅니다. 이번 시행령 개정은 여기에 맞춰 위임 조항을 삭제하고 인용 조문을 정비한 것입니다.

다세대주택에 주민공동시설을 설치하면 건축위원회를 거쳐 용적률을 완화받을 수 있게 된 점도 눈여겨볼 만합니다. 국토부는 넓어진 면적과 층수를 활용해 일률적인 원룸·투룸 구조에서 벗어나 편의시설을 갖춘 다양한 일반주택이 나올 것으로 기대하고 있습니다. 완화 폭은 각 건축위원회 심의 결과에 따라 달라지므로 일률적인 숫자로 말하기는 어렵습니다.

국토부 카드뉴스는 다가구주택이 1개 층을 더 지으면 같은 면적에서 기존보다 약 33% 더 많은 가구를 공급할 수 있다고 설명합니다. 3개 층에서 4개 층이 되면 층이 3분의 1 늘어나는 셈이라, 층마다 가구 수가 같다면 33%가 나옵니다. 이해를 돕기 위해 단순한 예시를 만들어 봤습니다.

가정 예시 (실제 허가 기준 아님)
대지 450㎡, 지자체 조례상 용적률 200%까지 허용되는 지역이라고 가정합니다. 층마다 주택 바닥면적 220㎡, 층당 4가구로 설계한다고 보겠습니다.
기존 3개 층: 220㎡ × 3 = 660㎡, 12가구, 용적률 약 147%
4개 층: 220㎡ × 4 = 880㎡, 16가구, 용적률 약 196%
차이: 4가구 증가, 12가구 대비 약 33%

이 예시에서 기존에는 면적 660㎡와 3개 층 기준에 동시에 막혀 용적률 200% 가운데 절반 남짓만 쓸 수 있었습니다. 개정 뒤에는 880㎡로 1,000㎡ 미만 기준 안에서 용적률을 거의 채울 수 있게 됩니다.

다만 층당 5가구로 늘리면 4개 층 20가구가 됩니다. 현행 별표1의 다가구 요건은 19세대 이하인데, 국토부 보도자료에는 세대수 기준 변경 내용이 없습니다. 세대수는 개정 조문이 공포된 뒤 국가법령정보센터에서 확인하시길 권합니다. 위 계산은 주차장, 계단실, 필로티 산입 여부를 빼고 단순화한 것입니다.

다가구주택 면적 기준이 넓어졌다고 모든 건물에 한 층을 더 올릴 수 있는 것은 아닙니다. 보도에서도 건폐율과 용적률 등 다른 건축기준은 그대로 충족해야 한다는 점이 함께 짚였습니다. 소유자 입장에서 먼저 볼 항목을 일반 원칙 수준으로 정리하면 다음과 같습니다.

• 용적률·건폐율: 용도지역과 지자체 도시계획 조례에 따라 정해집니다. 이미 용적률을 거의 채운 건물이라면 층을 올릴 여지가 작습니다.
• 주차: 가구 수나 면적이 늘면 부설주차장 설치 기준도 다시 따지게 됩니다. 주차 대수 기준은 지자체 조례마다 다릅니다.
• 일조 이격: 주거지역 정북방향 기준이 11월 12일부터 바뀌지만, 대지 모양과 방향에 따라 결과가 달라집니다.
• 구조 안전: 기존 건물 위에 층을 얹는 증축은 기초와 기둥이 추가 하중을 견디는지 구조 검토가 필요할 수 있습니다.
• 지자체 건축조례와 도로 조건: 건축선, 대지와 도로의 관계, 지구단위계획 등 개별 규정이 있습니다.

그래서 순서는 언제나 같습니다. 건축사 사전 검토와 구청 건축과 상담으로 우리 대지에 적용되는 기준을 먼저 확인하는 것입니다. 조례 숫자는 지역마다 달라 이 글에서는 일반 원칙만 적었습니다.

개정 시행령은 11월 12일부터 시행됩니다. 그 전에 신청한 건이 어느 기준을 적용받는지는 경과규정을 봐야 하므로, 계획 중이라면 시행일과 접수일을 건축사와 함께 맞춰 보시는 편이 안전합니다.

1. 건축물대장과 토지이용계획으로 용도지역, 현재 연면적, 층수, 세대수를 확인합니다.
2. 건축사에게 용적률 여유와 주차, 일조, 구조 조건을 검토받습니다.
3. 구청 건축과에서 조례 기준과 필요한 절차(허가 또는 신고)를 상담합니다.
4. 설계와 구조 검토를 마친 뒤 허가 또는 신고를 거쳐 착공합니다.
5. 공사 뒤 사용승인을 받고 건축물대장 변경을 확인합니다.

증축은 기존 세입자가 사는 상태에서 진행되는 경우가 많습니다. 공사 기간과 소음, 출입 동선을 미리 알리고 임대차 계약 내용을 함께 점검하는 것이 분쟁을 줄이는 방법입니다.

세입자 입장에서는 선택지가 넓어질 수 있다는 점이 핵심입니다. 국토부는 면적과 층수 완화로 원룸·투룸 위주에서 벗어난 더 넓은 구조와 편의시설을 갖춘 주택이 등장할 것으로 기대했습니다. 계단실 같은 공용부를 한 동으로 합쳐 설계하면 전용 공간을 늘릴 수 있다는 설명도 카드뉴스에 담겼습니다.

매수를 검토하는 분이라면 "4층까지 된다"는 말만 믿기보다 그 건물의 용적률 여유와 주차 여건을 따로 확인해야 합니다. 같은 동네라도 대지 크기와 도로 조건에 따라 증축 가능성은 크게 다릅니다. 이 글은 제도 변화를 설명하는 것이며 투자 권유가 아닙니다.

다가구주택 면적 완화의 효과는 건물마다 다릅니다. 숫자가 바뀐 날이 아니라, 내 대지 조건을 확인한 날부터가 실제 계획의 시작입니다.