무순위 청약 조건, 과천 2가구에 3천명 나도 될까?

청약홈은 무순위를 이렇게 설명합니다. 최초 입주자모집 때 경쟁이 있어 당첨자와 예비입주자를 뽑았는데, 부적격이나 계약 포기로 집이 남은 경우입니다. 흔히 '줍줍'이라고 부르는 물량이 여기에 해당합니다.

2023년 2월부터는 국내에 사는 성년자라면 집이 있든 없든, 어디에 살든 누구나 넣을 수 있었습니다. 그러다 과열 사례가 이어지자 국토교통부가 2025년 2월 11일 개편안을 발표했고, 2025년 6월 10일 시행된 주택공급에 관한 규칙 개정(국토교통부령 제1501호)으로 기준이 바뀌었습니다.

바뀐 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 신청 자격을 무주택세대구성원으로 한정했습니다. 둘째, 투기나 과열 경쟁이 우려되면 시장·군수·구청장이 해당 광역지자체 또는 해당 광역권 거주 요건을 붙일 수 있고, 그렇지 않으면 전국 단위로 받을 수 있습니다.

그 뒤 2026년 6월 15일에도 규칙이 개정됐지만, 개정이유를 보면 신생아 특별공급 신설과 지역균형발전 특별공급 같은 내용이 중심입니다. 무순위 자격 기준 자체를 바꾼 내용은 그 개정이유에 없습니다.

청약홈 잔여세대 목록을 보면 남은 집은 네 갈래로 나옵니다. 무순위(사전), 무순위(사후), 임의공급, 불법행위 재공급입니다. 이번 과천 물량은 불법행위 재공급으로, 불법전매나 공급질서 교란으로 계약이 취소된 집을 사업주체가 다시 공급하는 방식입니다(주택공급에 관한 규칙 제47조의3).

공고문에 적힌 기본 정보는 이렇습니다. 위치는 경기도 과천시 지식정보타운 공공주택지구 S2BL, 총 740세대 중 2세대이고 전용 59.9955㎡입니다. 공급금액은 202동 1501호 8억5,715만 원, 206동 2201호 8억4,035만 원이며 입주는 2027년 5월 예정입니다.

일정은 10월 28일 모집공고, 11월 2일 접수, 11월 5일 당첨자 발표, 11월 9일 서류 접수, 11월 12일 계약 순서입니다. 지역 구분은 투기과열지구·청약과열지역이고 분양가상한제가 적용된 공공택지 단지입니다.

접수 결과는 뉴시스와 뉴스1이 청약홈 자료로 전했습니다. 2가구에 3,264명이 신청해 평균 1,632대 1이었습니다. 같은 단지는 올해 4월에도 재공급을 했는데, 당시 일반공급 5가구에 3,251명이 신청해 650.2대 1을 기록했습니다.

가장 많이 묻는 부분입니다. 청약홈 안내 표에 따르면 무순위 대상자는 무주택세대구성원인 성년자입니다. 세대주가 아니어도 세대원이면 신청할 수 있다는 뜻이고, 대신 세대 전원이 집이 없어야 합니다. 배우자가 따로 세대를 꾸린 경우에는 배우자 쪽 세대원도 무주택이어야 합니다.

불법행위 재공급은 다릅니다. 특별공급은 각 유형 요건을, 일반공급은 무주택세대주를 요구합니다. 과천 물량 2가구가 모두 일반공급이었기 때문에 세대원은 신청 대상이 아니었습니다.

1주택자는 어떨까요. 청약홈 표에는 무순위와 불법행위 재공급 모두 '유주택자(세대원 포함) 청약 불가'로 적혀 있습니다. 미분양을 푸는 임의공급만 사업주체가 정한 요건을 따르며 유주택자도 신청할 수 있습니다. 분양권과 입주권도 주택으로 보니 함께 확인하셔야 합니다.

예외도 있습니다. 공고문에 실린 주택소유 판정 기준을 보면 만 60세 이상 직계존속이 가진 집, 20㎡ 이하 주택 1호, 수도권 기준 전용 60㎡ 이하·1억6천만 원 이하 아파트 1호 같은 경우는 무주택으로 봅니다. 아래 표는 내 상황을 빠르게 대조하도록 만든 무순위 청약 조건 체크리스트입니다.

표에서 하나라도 '불가'에 걸리면 그 공고는 넘기는 편이 안전합니다. 부적격으로 당첨되면 수도권 기준 1년 동안 다른 분양주택 입주자로 선정될 수 없습니다.

청약통장은 필요 없습니다. 청약홈 안내 표에서 무순위, 임의공급, 불법행위 재공급 모두 청약통장 사용 여부가 X로 표시돼 있고, 과천 공고문에도 '청약통장 가입여부와 관계없이 청약신청 가능'이라고 적혀 있습니다. 통장을 써서 당첨되는 구조가 아니니 통장 순위도 그대로 남습니다.

거주지는 공고마다 다릅니다. 사후 무순위는 시·군·구가 전국, 해당 광역지자체, 해당 광역권 가운데 하나를 고르고, 불법행위 재공급은 해당 주택건설지역 거주가 원칙입니다. 과천 공고는 모집공고일인 2026년 10월 28일 현재 과천시에 주민등록이 된 사람이 대상이었습니다.

해외 체류도 따집니다. 공고문은 연속 90일을 넘겨 해외에 머문 기간은 국내 거주로 보지 않는다고 안내합니다. 90일 이내의 여행이나 출장은 국내 거주로 봅니다.

신청은 청약홈 인터넷 접수만 받고, 불법행위 재공급은 공동인증서나 금융인증서 로그인만 됩니다. 또 당첨자 발표일이 같은 APT·불법행위 재공급·규제지역 무순위는 1인 1건만 넣을 수 있고, 두 건 이상 넣으면 모두 무효가 될 수 있습니다.

무순위라고 해서 다 같은 기록이 남는 것은 아닙니다. 청약홈 표를 보면 규제지역 무순위는 재당첨 제한 적용, 당첨자 관리 대상이고, 비규제지역 무순위는 재당첨 제한도 당첨자 관리도 적용하지 않습니다.

불법행위 재공급은 규제지역이면 재당첨 제한을 적용하고, 비규제지역이면 원칙적으로 적용하지 않습니다. 다만 분양가상한제 주택 등은 비규제지역이어도 적용됩니다.

과천 단지는 투기과열지구이면서 분양가상한제 주택이라 재당첨 제한 10년이 붙었습니다. 재당첨 제한 기간에 있는 사람과 그 배우자는 아예 신청할 수 없었습니다.

과천 공고문에는 당첨자가 계약 여부와 관계없이 당첨자로 관리되고, 당첨자와 그 세대원은 당첨자 발표일부터 5년간 투기과열지구·청약과열지역 1순위 청약이 제한된다고 적혀 있습니다.

그래서 무순위 청약 조건을 볼 때는 '넣을 수 있나'만큼 '당첨 뒤 무엇이 묶이나'를 함께 봐야 합니다. 본청약을 준비하는 무주택 가구라면 이 부분이 더 크게 다가올 수 있습니다.

과천 공고문 기준 대금은 계약금 20%, 중도금 60%, 잔금 20%입니다. 계약금은 계약 때 10%, 7일 안에 나머지 10%를 냅니다. 202동 1501호라면 계약금이 8,571만5천 원씩 두 번, 합계 1억7,143만 원이고 중도금 5억1,429만 원은 2026년 12월 15일, 잔금 1억7,143만 원은 입주지정일에 냅니다.

옵션은 고를 수 없습니다. 기존 계약자의 발코니 확장 635만 원과 추가 선택품목을 그대로 이어받는 조건이고, 추가 선택품목은 1501호 3,512만 원, 2201호 3,732만 원입니다. 취득세와 등기 비용은 공급금액에 들어 있지 않습니다.

처분과 거주에도 조건이 붙습니다. 전매제한은 최초 당첨자 발표일인 2024년 7월 10일부터 3년, 거주의무기간은 5년입니다. 투기과열지구라 계약 때 자금조달계획서와 입주계획서 신고도 함께 해야 합니다.

중도금은 사업주체가 공급대금 60% 범위에서 융자 알선을 할 예정이라고 공고에 적었지만, 한도와 가능 여부는 금융기관 심사로 정해집니다. 계약 후 계약자 사정으로 해제하면 총 주택가격의 10%가 위약벌로 공제되니 자금 계획을 먼저 세우는 것이 순서입니다.

기사 제목의 '10억'은 이렇게 나온 숫자입니다. 뉴시스는 인근 래미안슈르 전용 59㎡가 9월 13일 18억9,500만 원에 거래된 사례를 들었고, 옵션 포함 공급금액 8억8,402만~8억9,862만 원과 비교해 약 9억9,600만~10억1,100만 원 차이라고 계산했습니다.

이 숫자를 읽을 때 저는 네 가지를 함께 봅니다. 하나, 비교 대상은 다른 단지의 거래 한 건입니다. 둘, 공급금액에 취득세와 등기 비용은 빠져 있습니다. 셋, 거주의무 5년과 전매제한이 있어 당장 현금이 되는 금액이 아닙니다. 넷, 당첨 확률입니다. 2가구에 3,264명이면 단순 계산으로 약 0.06%입니다.

시세차익 기사 숫자 읽는 법: 비교 거래가 몇 건인지, 세금과 옵션이 빠졌는지, 묶이는 기간이 몇 년인지, 당첨 확률이 얼마인지 네 줄로 다시 적어 보면 체감이 달라집니다.

제도 변화도 지켜봐야 합니다. 서울경제와 파이낸셜뉴스는 정부가 지난 8월 수도권 규제지역 민간분양 잔여 물량을 LH 등이 우선 매입해 '보편형 공공임대주택'으로 공급하는 방안을 추진하고 있으며, 연말까지 관련 법령 개정을 추진 중이라고 전했습니다. 아직 시행된 제도는 아니므로 세부안 발표를 확인하실 필요가 있습니다. 이 글은 투자 권유가 아닙니다.