주담대 고정금리 변동금리, 5% 넘은 지금 무엇을 고를까?

한국은행 '2026년 9월 금융기관 가중평균금리'에 따르면 예금은행의 신규 취급 주택담보대출 금리는 연 4.88%로 한 달 전보다 0.22%p 올랐습니다. 2012년 4월(4.94%) 이후 14년 5개월 만에 가장 높은 수준이고, 5월부터 다섯 달째 오름세입니다.

유형별로 나누면 고정형이 연 5.11%, 변동형이 연 4.76%입니다. 두 유형 모두 전월보다 0.23%p씩 올랐습니다. 고정형과 변동형을 따로 집계하기 시작한 2013년 1월 이후 고정형이 5%를 넘은 것은 이번이 처음입니다.

신규 주담대 가운데 고정금리 비중은 34.2%로 전월(35.3%)보다 1.1%p 낮아졌습니다. 새로 받는 세 명 중 두 명가량은 변동형을 고른 셈입니다. 다만 이 숫자는 은행권 평균값이라, 실제 내 금리는 신용점수, 소득, 주택 지역과 우대 조건에 따라 달라집니다.

두 금리는 기준으로 삼는 지표가 다릅니다. 고정형(5년 혼합형·주기형)은 주로 은행채 5년물 금리를, 변동형은 은행연합회가 매달 공시하는 코픽스(COFIX)를 기준으로 삼습니다.

한국은행 금융통계팀은 이번 발표에서 고정형 주담대의 지표금리인 은행채 금리가 작년 10월부터 올해 9월까지 1.54%p 올랐다고 설명했습니다. 고정형 금리가 열두 달 연속 오른 배경입니다.

변동형 쪽도 가만히 있지 않았습니다. 은행연합회가 10월 15일 공시한 9월 신규취급액 기준 코픽스는 3.43%로 전월(3.18%)보다 0.25%p 올라, 2022년 11월 이후 가장 큰 폭으로 상승했습니다. 잔액 기준은 3.15%, 신잔액 기준은 2.79%입니다.

고정형은 은행채 5년물, 변동형은 코픽스를 따라 움직입니다. 두 지표가 반대로 움직이면 고정과 변동의 금리 차이가 빠르게 좁혀질 수 있습니다.

3억원을 30년(360개월) 원리금균등상환으로 빌린다고 가정하고, 9월 평균 금리를 그대로 넣어 직접 계산했습니다. 금리가 만기까지 그대로라는 단순 가정이며, 실제로는 변동형은 보통 6개월마다, 5년 혼합형·주기형은 5년 뒤 금리가 다시 정해집니다.

평균 금리 기준으로는 변동형이 매달 약 6만 4천원, 1년이면 약 77만원 덜 냅니다. 그런데 변동금리가 0.5%p만 올라 5.26%가 되면 월 상환액은 고정형보다 약 2만 8천원 많아집니다. 손익분기점은 변동금리 0.35%p 상승, 즉 고정형과 같은 5.11%가 되는 지점입니다.

은행 창구의 하단 금리로 비교하면 차이는 월 약 3만 4천원으로 더 좁아집니다. 결국 앞으로 변동금리가 0.2~0.35%p 이상 오를 가능성을 어떻게 보느냐가 계산의 핵심입니다. 이 계산은 이해를 돕기 위한 예시이며 투자 권유가 아닙니다.

통계는 9월 평균이고, 은행 창구 금리는 10월에도 움직였습니다. 9월 코픽스가 반영된 10월 16일 이후 KB국민은행은 코픽스 연동 6개월 변동형 금리를 4.39~5.79%에서 4.64~6.04%로 0.25%p 올렸다고 주요 언론이 보도했습니다.

반대로 고정형의 기준인 은행채 5년물 금리는 9월 30일 4.53%에서 10월 23일 4.28% 수준으로 내려왔습니다. 그 결과 10월 27일 기준 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 5년 고정형은 연 4.61~6.65%, 6개월 변동형은 연 4.42~6.48%로 집계됐습니다. 상단 기준 차이는 0.17%p에 불과합니다.

은행별 실제 금리는 날마다 바뀝니다. 은행연합회 소비자포털의 대출금리 비교공시와 금융감독원 '금융상품통합비교공시(finlife.fss.or.kr)'에서 같은 조건으로 나란히 비교한 뒤, 거래 은행 앱의 개인 조회 금리와 맞춰 보는 순서가 가장 정확합니다.

금리만큼 중요한 것이 한도입니다. 스트레스 DSR은 대출 한도를 계산할 때 실제 금리에 가상의 스트레스 금리를 더해 상환 부담을 보수적으로 보는 제도입니다. 실제로 내는 이자에는 더해지지 않습니다.

금융위원회 자료에 따르면 3단계 스트레스 DSR은 2025년 7월 1일부터 시행됐고, 2025년 10월 16일부터는 수도권·규제지역 주담대의 스트레스 금리 하한이 3%로 높아졌습니다. 지방 주담대는 이보다 낮은 비율이 적용되고 있습니다.

핵심은 금리 유형별 적용 비율입니다. 변동형은 스트레스 금리를 그대로 반영하고, 혼합형·주기형은 만기 대비 고정 기간이나 금리 변동 주기가 길수록 덜 반영합니다. 고정 기간·변동 주기가 만기의 70% 이상이면 스트레스 금리를 적용하지 않습니다. 같은 소득이라도 주기형을 고르면 한도가 더 나올 수 있다는 뜻입니다.

다만 수도권·규제지역은 주택가격별 주담대 한도(15억원 이하 6억원 등)가 따로 있어, 그 상한에 이미 닿는 분이라면 고정형의 한도 이점은 작아집니다.

지금 변동형을 쓰고 있다면 '주담대 고정금리 갈아타기'도 검토 대상입니다. 이때 먼저 볼 것이 중도상환수수료입니다. 금융소비자보호법상 중도상환수수료는 원칙적으로 금지되고, 대출일부터 3년 이내에 갚을 때만 예외적으로 받을 수 있습니다.

금융위원회는 2025년 1월 13일 신규 계약분부터 실비용 안에서만 수수료를 받도록 개편했습니다. 당시 공시 기준 5대 시중은행 평균 주담대 중도상환수수료율은 고정금리 1.4%에서 0.65%, 변동금리 1.2%에서 0.65%로 낮아졌습니다. 수수료율은 해마다 다시 산정해 각 협회 홈페이지에 공시합니다.

계산은 간단합니다. 갈아탔을 때 줄어드는 연간 이자와 수수료, 인지세 같은 부대비용을 나란히 놓고, 몇 달 만에 본전이 되는지 보면 됩니다. 대출 3년이 지났다면 수수료 부담 없이 비교만 하면 됩니다.

숫자를 봤다면 이제 내 상황에 대입할 차례입니다. 아래 다섯 가지에 답해 보면 주담대 고정금리 변동금리 가운데 어느 쪽이 맞는지 방향이 잡힙니다.

• 1. 이 집을 몇 년 보유할 계획인가요? 3년 안에 팔거나 갚을 계획이면 중도상환수수료가 사라지는 시점과 함께 따져야 합니다.
• 2. 월 상환액이 늘어나면 버틸 수 있나요? 위 계산처럼 변동금리가 0.5%p 오르면 3억원 기준 월 약 9만원이 늘어납니다.
• 3. 한도가 빠듯한가요? 스트레스 DSR 때문에 한도가 부족하다면 주기형·혼합형이 유리할 수 있습니다.
• 4. 내 은행의 실제 금리 차이는 얼마인가요? 평균 0.35%p가 아니라 내 조건의 차이를 조회해야 합니다.
• 5. 금리가 다시 정해지는 시점은 언제인가요? 변동형 6개월, 혼합형 5년 등 재산정 주기와 그때의 부담을 미리 적어 두세요.

1·2번에 불안이 크면 고정형, 3년 안에 상환 계획이 뚜렷하고 금리 차이가 크면 변동형 쪽으로 기울어집니다. 정답이 하나로 정해진 문제가 아니라, 가계 현금흐름을 지키는 쪽을 고르는 문제입니다.